Жилищные облигации договор

Договор долевого строительства, жилищные облигации

Долевое строительство — что это такое?

Строительные, иные предприятия и организации могут привлекать денежные средства граждан для возведения жилых домов. Так обеспечивается строительство квартир, передаваемых затем гражданам в собственность. В этом суть долевого строительства жилья.

Средства вносятся гражданином по частям в течение всего срока строительных работ. Можно считать, квартира приобретается в рассрочку. Да и стоимость её ниже, чем при обычной покупке.

Застройщик обязан за семь дней до заключения с гражданами договора долевого строительства разместить проектную декларацию, дающую сведения о нём и строительном объекте. Информация должна быть доступна:

  • на сайте застройщика;
  • в одном (как минимум) печатном издании, распространяемом в административно-территориальной единице, где планируется жилой дом;
  • на информационных стендах исполкома, выдавшего разрешение на строительство;
  • в местах, доступных для ознакомления заинтересованных в строительстве лиц.

Без соответствия определённым требованиям застройщик не имеет права привлекать для долевого строительства денежные средства граждан.

В Беларуси долевое строительство жилья известно уже более десятка лет. Однако до сих пор законодательством почти никак не регулируются взаимоотношения между застройщиком и дольщиком. Договор — единственный документ, закрепляющий права и обязанности сторон и принимаемый в суде при разрешении споров между субъектами. Поэтому к нему следует относиться крайне серьёзно.

Максимально конкретно должны быть прописаны в нём все детали, от возможных увеличений цен и изменений сроков до качества отделки, типа электропроводки, количества замков, подробного описания всех помещений будущего жилья (включая высоту потолков и т.п.). Если предполагается квартира без отделки, то и здесь нужна полнейшая конкретика. Опять же, в договоре должны быть предусмотрены правовые перспективы дольщика на случай несоответствия конечного товара продекларированному изначально.

Договор долевого строительства не нужен для первичной регистрации построенной дольщиком квартиры. Орган регистрации потребует только справку о том, что дольщик полностью рассчитался с застройщиком. Таким образом, ДДС имеет единственную функцию — закрепление прав и обязанностей двух субъектов.

В ДДС также следует предусмотреть процедуру и последствия возможного его расторжения, а также взаимоотношения между сторонами на протяжении всего периода от момента сдачи объекта в эксплуатацию до самого оформления дольщиком права собственности на жильё. Иногда гражданин, полностью выкупивший квартиру, медлит с оформлением своего права на неё, и тогда все затраты по коммунальным платежам, уплате земельного налога и прочие расходы ложатся на застройщика. Когда дольщик вступает в права собственника, он обязан возместить застройщику соответствующие расходы. Если этому не уделить внимания в договоре, застройщику будет сложно вернуть свои затраченные средства даже через суд.

Договор долевого строительства должен включать в себя многие существенные условия, среди которых:

  • указание конкретной квартиры, подлежащей строительству (согласно проектной документации) с последующей передачей гражданину;
  • характеристики объекта;
  • особенности строительства (выполнение отделочных работ и др.);
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • цена строительства 1 кв. м общей площади квартиры;
  • стоимость квартиры;
  • номер счёта для зачисления денег на строительство квартиры;
  • номер расчётного счёта для зачисления средств на оплату прибыли застройщика, его затрат, не включённых в смету, но относимых на стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок приёмки-сдачи и др.

Неотъемлемой частью договора является ряд документов, прилагаемых к нему:

  • сведения о земельном участке;
  • характеристика квартиры;
  • график строительства;
  • график платежей;
  • расчёт затрат застройщика на строительство квартиры;
  • перечень затрат застройщика, не включённых в смету, но относимых на стоимость строительства.

Договор вступает в силу с даты обязательной регистрации в исполкоме.

В стоимость квартиры, построенной по договору долевого строительства, входят:

  • прибыль застройщика;
  • затраты застройщика на строительство объекта;
  • затраты застройщика, не включённые в смету, но относимые на стоимость строительства.

Стоимость квартиры, рассчитанная на дату заключения договора, не является фиксированной. На её изменение не требуется согласия заказчика. Неизменна только стоимость квартиры, выраженная в иностранной валюте.

Жилищные облигации — именные ценные бумаги, удостоверяющие внесение их владельцем денежных средств на строительство жилого помещения с определённым размером общей площади. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях (или иностранной валюте) и эквивалент стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в ценной бумаге эквивалент не подлежит изменению.

Жилищные облигации нельзя потрогать, они существуют в виде электронных записей на счетах-депо в депозитарии ценных бумаг. Застройщик-эмитент, увидев поступление денежных средств от гражданина, направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счёта-депо эмитента и зачисление их на счёт-депо гражданина, открытый на его имя. Выписка со счёта-депо гражданина, направляемая депозитарием ему по почте, подтверждает его владение указанным количеством ценных бумаг определённого выпуска.

Первоначально гражданину следует обратиться к застройщику, заключив с ним соглашение (договор), содержащее условия их дальнейшего сотрудничества. По данному соглашению, эмитент обязуется в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию передать гражданину оговоренную квартиру в счёт погашения облигаций. В свою очередь гражданин берёт на себя обязательство оплатить необходимое количество облигаций в указанные сроки по указанной стоимости и после ввода дома в эксплуатацию данную квартиру принять в счёт погашения облигаций.

После ввода дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации и регистрации капитального строения в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру эмитент (застройщик) подписывает с гражданином (владельцем пакета облигаций) акт приёмки-передачи, подтверждающий погашение эмитентом пакета жилищных облигаций и одновременно являющийся достаточным документом для оформления на имя гражданина правоустанавливающих бумаг на построенную квартиру.

Преимущества жилищных облигаций

  1. Низкая цена. Разделив с застройщиком его коммерческие риски, конечный потребитель получает своеобразную компенсацию в виде относительно невысокой (по сравнению с долевым строительством) цены за приобретаемую таким способом квартиру.
  2. Страховая защита. По законодательству, если застройщик не может довести до конца строительство дома, то при расторжении с дольщиком договора долевого строительства он обязан в течение шести месяцев возвратить деньги дольщику. Однако проблемы с возвратом средств могут возникнуть даже у самого крупного застройщика. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств страховая компания гарантирует вам возврат вложенных средств.
  3. Банковская гарантия. Гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что в случае несостоятельности строительной компании позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы.
  4. Свобода оплаты. При долевом строительстве покупателю необходимо сделать ощутимый первоначальный взнос (до 30%) и далее до окончания строительства оплачивать равными частями. Облигации же можно приобретать исходя из финансовых возможностей на протяжении всего периода строительства.
  5. Стоимость облигации, равная цене квадратного метра, остаётся неизменной в течение всего срока её обращения.
  6. Жилищные облигации имеют право приобретать не только граждане, но и юридические лица. Достаточно заключения с эмитентом письменного договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых помещений для владельцев жилищных облигаций.
  7. Количество эмитированных облигаций не может превышать количество строящихся метров. Осуществляются государственная регистрация строящихся метров, контроль их количества и учёт прав на каждую облигацию.
  8. Держатель облигации имеет право продать её эмитенту, получив при этом номинальную стоимость облигации, проиндексированную с учётом инфляции.
  9. Владелец жилищной облигации имеет право продать её на вторичном рынке любому желающему (кроме нерезидента) и за любые деньги, которые за неё готовы заплатить. Заключается и регистрируется у профучастника договор купли-продажи, затем в депозитарии идёт перевод облигаций с вашего счёта на счёт того лица, которое их у вас покупает.

Недостатки жилищных облигаций

  1. Эмиссия (выпуск) жилищных облигаций не требует наличия разрешительной документации на выполнение строительно-монтажных работ. Застройщик может финансировать проекты, находящиеся в стадии проектирования, — достаточно получить гарантию банка на данную эмиссию. При долевом строительстве, напротив, застройщик может привлекать средства дольщиков только после получения всех согласований. Рядовой потребитель больше доверяет компании, уже затратившей немалое количество собственных средств на подготовительную стадию строительства (разработку проектно-сметной документации, арендные платежи за пользование земельным участком, плату за право на строительство, покупку недвижимости лицом, чьё жильё подлежит сносу в связи с новым строительством, и т.д.).
  2. В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчётном) счёте, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта. Данное обстоятельство настораживает потенциального покупателя. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счёте. Целевое расходование денежных средств со спецсчёта на строительство дома постоянно контролируется банком, обслуживающим указанный счёт.
  3. Застройщик может завершать строительство предыдущих объектов за счёт денежных средств инвесторов, выкупающих метры в следующих новостройках. Данный факт наряду с отсутствием контроля за расходованием денежных средств может подтолкнуть недобросовестного застройщика к созданию финансовой пирамиды.
  4. Неактивная вовлечённость белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья посредством жилищных облигаций. На сегодня таким кредитованием занимаются только Белинвестбанк и БПС-Банк. В работе с жилищными облигациями существуют определённые риски для банков. Банк теряет возможность влияния на клиента, когда тот по каким-либо причинам передумал покупать жильё и может продать пакет облигаций другому лицу. Ценные бумаги могут достаться неплатёжеспособным гражданам.
Смотрите так же:  Спор фунгицид

Взвешенный подход, холодный расчёт, благоразумие и осторожность — составляющие успеха на пути к мечте.

Квартиру — за облигации? Какой способ покупки жилья в новостройке выбрать

В Беларуси есть два самых распространённых способа приобретения строящегося жилья: договор долевого строительства и покупка жилищных облигаций. Чем один способ хуже или лучше другого?

За комментарием «АиФ» обратился к директору минского агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс» Римме БУДАЙ:

Долевое строительство

— Это самый простой для понимания вариант. Клиент обращается к застройщику, пишет заявление, заключает договор долевого строительства на конкретную квартиру, который регистрируется в горисполкоме (это позволяет избежать двойной продажи), после чего вносит плату на счет застройщика. Когда строительство окончено, дольщик принимает квартиру по передаточному акту, и ему выдается справка для регистрации права собственности.

— Происходит это потому, что при долевом строительстве в рассрочку применяется индекс строительно-монтажных работ. Если расходы застройщика выросли, они могут лечь на плечи покупателя. Бывает, стоимость жилья для покупателя в итоге вырастает на 10-12 тыс. долларов.

Также надо учитывать: участие в долевом строительстве – это долгосрочное вложение. Покупатель привязан к выбранной квартире. И если, пока жильё строилось, у вас возникли непредвиденные обстоятельства, например, понадобилось срочно уехать за границу, придётся расторгать договор с застройщиком.

— Кроме того, деньги вам могут вернуть не сразу. Уступить же право требования по договору долевого строительства можно только близкому родственнику.

В свою очередь важный плюс долевого строительства — только такой формат приобретения жилья работает с льготными кредитами.

— В договоре долевого строительства указаны два счета: спецсчёт, открытый на конкретный объект, и счёт застройщика. При совершении оплаты покупателем 80-90% суммы поступают на спецсчёт, средства с которого могут быть потрачены только на строительство конкретного объекта. То есть застройщик не сможет взять эти деньги и направить их, скажем, на реализацию какого-нибудь другого проекта.

Жилищные облигации

Можно выпустить количество ценных бумаг, равное количеству квадратных метров в конкретном строящемся доме, или меньше его. Облигации продают по рыночной стоимости. Покупатель заключает договор о приобретении конкретной квартиры, а затем – договор купли-продажи жилищных облигаций. В соответствии с договором покупатель совершает оплату, и застройщик открывает на его имя «счет-депо» — это специальный счёт, на который переводится определённое количество ценных бумаг. Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме и хранятся в депозитарии, обслуживание которого застройщик, как правило, оплачивает сам, без привлечения средств покупателей. Например, чтобы купить квартиру площадью 70 м 2 по цене 1000 долларов за квадратный метр, нужно выкупить 70 облигаций стоимостью 1000 долларов каждая. Когда дом построили, покупатель принимает квартиру и подписывает передаточный акт, после чего получает своё жильё, а облигации возвращает компании.

Именно поэтому расторгать такие договоры нет смысла. Основной плюс инструмента жилищных облигаций, выгодно отличающий его от долевого строительства: владелец ценных бумаг может самостоятельно на любой стадии строительства дома перепродать их любому другому человеку. Предположим, вы купили 50 облигаций, как в примере выше, и заплатили за них 50 тысяч долларов. Но, пока шло строительство дома, недвижимость резко подорожала, и за квадратный метр теперь можно выручить 1100 долларов. Закон даёт вам право продать свои 50 облигаций по цене 1100 долларов за единицу и получить уже 55 000 долларов.

Инструмент жилищных облигаций может быть выгоден застройщику, поскольку у него развязываются руки: деньги, полученные за облигации, не идут на конкретный спецсчёт (его здесь просто нет), их можно использовать не только для строительства конкретного дома. То есть теоретически компания может получить средства для строительства дома №5, однако направить их, например, для завершения строительства дома №4. Поэтому риелторы в один голос советуют выбирать проверенного застройщика, который давно работает на рынке и отвечает за свои действия.

— При выпуске жилищные облигации либо страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг.

Жилищная облигация

Сегодня все более популярным способом решения жилищного вопроса является приобретение жилищных облигаций. Причем возросший интерес к ним проявляется как со стороны граждан, так и застройщиков.

Жилищные облигации — что это такое?

Жилищные облигации представляют собой особый вид ценных бумаг целевого назначения. Они подтверждают в бездокументарной форме внесение покупателем определенной суммы денежных средств, которая необходима для строительства жилья конкретной площади.

Номинальная стоимость жилищных облигаций выражается в местной валюте, а их эквивалент в метрах квадратных приобретаемой недвижимости, точнее ее стоимости.

Сегодня, такие облигации имеют конечную дату погашения и срок обращения. Их количество в одном выпуске ограничено.

Форма выпуска — бездокументарная. Записи хранятся на персональных счетах в центральном депозитарии.

Выпуском жилищных облигаций занимается застройщик — эмитент. Для этого, он должен иметь:

  • Пакет проектной документации;
  • Право на застройку определенного земельного участка.

При этом общий объем выпускаемых облигаций должен соответствовать общей строящейся жилплощади (в эквиваленте).

Жилищные облигации — их плюсы и минусы

Использование жилищных облигаций дает ряд преимуществ как для застройщика, так и для покупателя.

Для первой категории — это связано с тем, что привлечь финансовые средства можно на более ранних стадиях строительства — если сравнивать с долевым строительством.

Для покупателей, основные достоинства жилищных облигаций заключаются в следующих факторах:

  • Возможность постепенного их приобретения;
  • Защита от потери или кражи;
  • Жилищные облигации можно свободно продать и тем самым выйти из строительства. Это осуществляется достаточно быстро и что важно — без штрафных санкций — как при долевом строительстве;
  • Дают право на получение всей информации в полном объеме, касающиеся застройщика эмитента и хода строительных работ на всех стадиях;
  • Выход из процесса строительства может осуществляться не только путем реализации жилищных облигаций на вторичном рынке, но и путем их погашения по окончании срока обращения;
  • Являются довольно надежным инвестиционным инструментом, благодаря которому можно не только сохранить, но и приумножить свои денежные сбережения;
  • Возможность покупки жилищных облигаций в кредит. В настоящее время, такой вид кредитования доступен клиентам лишь некоторых банков.

Но кроме положительных моментов, заключение договора на строительство с использованием жилищных облигаций связано с рядом некоторых неудобств, которые обязательно нужно учитывать:

  • достаточно слабое информирование;
  • большинство банков пока не кредитуют покупку таких облигаций. — договор предусматривает необходимость покупать облигации этого типа в соответствии с предусмотренным графиком;
  • все дополнительные расходы оплачивает покупатель. Например, затраты на выдачу и регистрацию ценных бумаг и так далее;
  • невозможность для покупателя привлечь льготные кредиты, а между прочим, именно они занимают львиную долю всех целевых кредитов, которые выдаются в стране на покупку недвижимости.

Также следует учитывать, что номинальная стоимость таких облигаций может отличаться в зависимости от выпуска.

Так как по ходу строительства дома будет увеличиваться стоимость облигации каждого последующего выпуска. И это несмотря на то, что смысл остается один — приобретая одну жилищную облигацию, покупатель становится владельцем одного квадратного метра жилплощади в строящемся здании.

Кроме этого, приобрести облигации этого типа можно только в официальных представительствах.

Схема покупки недвижимости с использованием жилищных облигаций

Покупка недвижимости с использованием жилищных облигаций выглядит следующим образом:

1) Вначале строительная компания оформляет права на земельный участок и разрешение на его застройку.

2) После этого выпускают жилищные облигации, которые у строительной компании постепенно выкупают все желающие приобрести жилье в строящемся объекте.

Причем следует учитывать, что продажа облигаций осуществляется пакетно и общее их количество должно соответствовать размеру и площади квартиры.

Их покупка осуществляется в установленном порядке и по безналичному расчету.

Смотрите так же:  Требования к уф печати

К примеру, для удобства одна облигация соответствует одному метру квадратному. После окончания строительных работ, застройщик погашает все облигации, а сама квартира передается владельцу этих облигаций.

Приобрести такие облигации на сегодняшний день могут не только граждане своей страны, но и лица, имеющие иностранное гражданство и безгражданство. Это право распространяется и на всех юридических лиц, зарегистрированных в стране.

Жилищные облигации как инструмент приобретения жилья

Автор: Александр ЖУК, юрист 12 Март 2013 .

Больше двух лет назад, а именно 1 октября 2009 г., граждане нашей страны получили эффективный способ аккумулирования денежных средств на строительство жилья — с этой даты действует Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее — Инструкция).

Однако осмелимся предположить, что далеко не всем нашим читателям на сегодня известно, что представляют собой жилищные облигации и как с их помощью можно решить жилищную проблему.

Понятие жилищной облигации

Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство жилого помещения. Номинальная стоимость жилищной облигации выражается в белорусских рублях или иностранной валюте. Однако продажа жилищных облигаций может осуществляться по цене, большей номинала. Номинальная стоимость одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 кв.м общей площади жилого помещения. Эквивалент номинальной стоимости выражается в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Данный эквивалент является фиксированным и не подлежит изменению.

Например, в информации о продаже жилищных облигаций условие об их номинальной стоимости может быть выражено следующим образом: «номинальная стоимость одной облигации составляет 1 000 (одну тысячу) долларов США и имеет эквивалент, равный 1 (одному) кв.м общей площади квартир в строящемся жилом доме № … (по генплану) в районе жилой застройки в границах ул. … — ул. … . Квартиры продаются с черновой отделкой».

Эмиссия жилищных облигаций

Выпускать (эмитировать) жилищные облигации может любое юридическое лицо, отвечающее следующим условиям:

  • наличие статуса субъекта хозяйствования Республики Беларусь (регистрация в качестве юридического лица Республики Беларусь);
  • наличие отведенного в установленном порядке земельного участка под жилищное строительство;
  • наличие проектной документации на объект жилищного строительства;
  • наличие статуса заказчика (застройщика).

Заказчиком в строительной деятельности является юридическое лицо, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, снос, благоустройство объекта жилищного строительства. Заказчик может осуществлять строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, а также с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора. В отличие от заказчика, застройщик может осуществлять строительную деятельность самостоятельнос привлечением инженера (инженерной организации), а также с привлечением либо без привлечения подрядчика для выполнения отдельных видов работ.

Объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилых помещений не может превышать общую площадь жилых помещений объекта жилищного строительства.

Контроль за деятельностью эмитента осуществляет Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь. К размещению допускаются только жилищные облигации, прошедшие государственную регистрацию в Государственном реестре ценных бумаг.

Обязательными реквизитами жилищной облигации являются:

  • наименование ценной бумаги — «Жилищная облигация»;
  • полное наименование и место нахождения эмитента;
  • полное наименование (для юридических лиц) или фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) (для физических лиц) владельца жилищных облигаций;
  • номинальная стоимость и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения;
  • дата выпуска;
  • номер государственной регистрации, серия и порядковый номер жилищной облигации.

Эмитент должен предоставлять отчет о ходе продажи жилищных облигаций (каждые 6 месяцев после начала продажи до окончания размещения жилищных облигаций), а также ежеквартальный и годовой отчеты.

Договор купли-продажи (размещения) жилищных облигаций

Жилищные облигации могут приобретать как граждане, так и юридические лица, заключившие с эмитентом договор, подписанный сторонами (простая письменная форма). Обязательного нотариального оформления либо государственной регистрации договора не требуется. Договор с эмитентом должен содержать следующие существенные условия:

  • описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства;
  • описание жилого помещения с указанием о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока на жилое помещение;
  • размер и порядок внесения денежных средств для приобретения жилищных облигаций (оплата жилищных облигаций осуществляется в валюте их номинала);
  • количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и ее эквивалента, выраженного в квадратных метрах общей площади жилого помещения;
  • срок исполнения обязательств по договору, в том числе срок передачи жилого помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок изменения условий договора;
  • порядок приемки-передачи жилого помещения;
  • основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор до срока его исполнения, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций;
  • порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
  • ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Данные условия могут не отражаться в договоре, если он заключается не в процессе размещения жилищных облигаций, а в процессе их обращения.

Договор должен предусматривать обязательства эмитента по строительству жилого помещения владельцу жилищных облигаций. Если эмитент не исполняет обязательства по строительству жилого помещения, владелец жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата денежных средств с учетом индексации.

Коэффициент индексации определяется отношением действующего на фактическую дату возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления владельцами жилищных облигаций денежных средств на счет эмитента. Для объектов, строительство которых осуществлялось с применением контрактных цен, расчеты производятся с использованием статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Возврат владельцам жилищных облигаций денежных средств осуществляется в течение 6 месяцев со дня подписания соглашения о расторжении договора с эмитентом (вступления в законную силу решения суда о расторжении договора с эмитентом), но не позднее одного месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций.

Порядок приобретения жилого помещения

Порядок приобретения жилищного помещения при помощи жилищных облигаций представим в виде следующего алгоритма:

1. Заключаем с застройщиком-эмитентом договор строительства жилого помещения и договор купли-продажи (размещения) жилищных облигаций (далее — договор).

2. Производим оплату жилищных облигаций в любом банке на усмотрение покупателя. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств, он направляет в Депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных жилищных облигаций со счета «депо» эмитента и их зачисление на счет «депо» плательщика, открытый на его имя (жилищные облигации являются бездокументарными ценными бумагами, т.е. они выпускаются не в бумажной форме, а в виде записей на счетах). Депозитарием может быть только юридическое лицо (обычно – банк), имеющее лицензию на право осуществления профессиональной и биржевой деятельности по ценным бумагам.

3. Получаем в Депозитарии выписку, подтверждающую зачисление на счет «депо» покупателя жилищных облигаций.

4. Выдаем поручение Депозитарию на перевод жилищных облигаций на счет «депо» застройщика. При необходимости заключаем с застройщиком дополнительное соглашение к договору для окончательного расчета (с учетом результатов технической инвентаризации квартиры). После подписания акта ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства, государственной регистрации создания объекта жилищного строительства и при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом последний в 2-месячный срок передает владельцу жилищных облигаций документы, необходимые для оформления права собственности на жилое помещение.

5. Регистрируем право собственности на жилое помещение и получаем технический паспорт. После государственной регистрации права собственности эмитент должен передать владельцу жилищных облигаций жилое помещение, комплект ключей и документы на установленное оборудование.

Недостатки и преимущества

Стоит отметить и некоторые недостатки такого инструмента, как жилищные облигации (например, перед долевым строительством).

Так, денежные средства, привлекаемые для долевого строительства, аккумулируются на специальных счетах, открытых для каждого многоквартирного жилого дома. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома контролируется банком. А при оплате жилищных облигаций денежные средства аккумулируются на расчетном счете застройщикаи при расходовании средств банк застройщика не обязан контролировать их целевое использование на строительство конкретного объекта.

При долевом строительстве застройщик обязан соблюдать нормативы оценки финансовой устойчивости своей деятельности. Строительство жилья с использованием жилищных облигаций не требует соблюдения застройщиком дополнительных требований к своей финансовой устойчивости.

Договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство. Данный договор считается заключенным со дня его регистрации. Все платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком только после регистрации договора. Договор строительства жилого помещения с использованием жилищных облигаций регистрации в государственных органах не подлежит.

Смотрите так же:  Как оформить льготу на электричество

Среди недостатков можно также отметить и то обстоятельство, что белорусские банки очень слабо вовлечены в кредитование населения при оплате строительства жилья с помощью жилищных облигаций.

Жилищные облигации, однако, имеют и ряд преимуществ, к которым можно отнести следующие:

  • цена жилого помещения, построенного с привлечением жилищных облигаций, является боле низкой по сравнению с ценой долевого строительства;
  • стоимость жилищной облигации не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения;
  • при долевом строительстве необходимо сделать существенный первоначальный взнос, в то время как оплата строительства при помощи жилищных облигаций не требует внесения первоначального взноса;
  • гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы в случае банкротства эмитента, застройщика.

Налоговые вычеты при уплате подоходного налога

Применение налогового вычета позволяет уменьшить доход, облагаемый подоходным налогом.

С момента погашения жилищных облигаций (подписания акта приемки-передачи жилого помещения) плательщик, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобретает право на использование имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им и членами его семьи расходов на приобретение на территории Республики Беларусь жилого помещения. Такой налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилищных облигаций, но не выше их номинальной стоимости. Таким образом, если плательщик приобрел жилищные облигации номинальной стоимостью 1 000 долларов США по 1 100 долларов США, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета исходя только из номинальной стоимости облигации — 1 000 долларов США.

«Личный юрист», № 3/2012

Калейдоскоп жилищных облигаций

Затронутая неделю назад в этой рубрике тема ипотечных облигаций, получила неожиданной развитие. В мой адрес пришло несколько писем с просьбой помочь разобраться во всем многообразии облигаций жилищного толка.
Итак, для большинства граждан интерес могут предоставлять три вида подобных бумаг:
1. Ипотечные облигации;
2. Муниципальные жилищные облигации.
3. Жилищные облигации (сертификаты) выпущенные застройщиком.
Кроме перечисленных, к недвижимости имеют отношение еще ряд ценных бумаг: государственные жилищные сертификаты для военных или, например паи ПИФов недвижимости. Но сегодня мы поговорим только об облигациях.

Про ипотечные облигации мы уже знаем

Об ипотечных облигациях рассказывается в материале этой же рубрики от 19.01.07. Поэтому повторяться не буду. Напомню только, что эти бумаги практически не представляют интереса для частных инвесторов из-за невысокой доходности (7-8% годовых). Стратегическая роль ипотечных облигаций в создании условий коммерческим банкам для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам для граждан.

Муниципальные жилищные облигации

Пожалуй, они – наиболее знакомый и привычный для екатеринбуржцев бумажно-жилищный инструмент. Уже тринадцатый год в Екатеринбурге действует муниципальная облигационная программа. Два или три раза в год, муниципалитет выпускает некоторое количество облигаций и пускает их в открытую продажу. Каждая облигация соответствует 0,1 квадратного метра квартиры, выстроенной в рамках программы.
Если вы хотите с помощью муниципальных облигаций купить 40-метровую однушку, то вам для начала надо купить 200 облигаций. Их «цена» будет равняться 20 метрам, то есть половине площади вашего потенциального жилья. Правда, как показывает опыт, купить эти облигации достаточно непросто. Решение о каждом очередном выпуске бумаг публикуется в «Вечернем Екатеринбурге», а через два дня происходит размещение. Желающим надо рано утром прийти в мэрию и занять очередь. В каждом выпуске бумаг сравнительно немного (обычно эквивалент не более сотни квартир), поэтому всем не хватает. Можно отстоять двухчасовую очередь без результата.
После того как вы купили «контрольный пакет» (количество бумаг соответствующее половине площади будущей квартиры), то вы заключаете с администрацией города договор на конкретную квартиру в строящемся доме. Теперь до момента сдачи дома вам надо докупить облигации на оставшиеся метры. То есть, в случае с упомянутой однушкой, докупить придется еще 200 облигаций.
Муниципальные облигации имеют ограниченный срок обращения, у последнего выпуска он 2 года. Так что «копить метры» не получается. В течение двух лет надо скупить облигаций, чтобы хватило на целую квартиру. Впрочем, как сообщила начальник отдела жилищных программ администрации Екатеринбурга Татьяна Типикина, в последние годы все чаще люди сразу покупают полный комплект облигаций на квартиру, сразу заключают договор и стараются вселиться в первый же сдаваемый в рамках программы дом. Происходит это, потому что покупать квартиру за облигации выгодно. Например, при последнем размещении в ноябре прошлого года стоимость одной муниципальной облигации составила 2,8 тыс. руб. То есть, квадратный метр будущей квартиры продавался за 28 тыс. руб. Это значительно ниже даже цены долевки. При этом покупка облигации гораздо менее рискованный вариант. За 12 лет не было случая, когда человек не получил бы свою квартиру.
Благодаря этим качествам, муниципальные бумаги стали очень удобным инвестиционным инструментом. С их помощью сейчас пожалуй, с инвестиционными целями покупается больше жилья, нежели для проживания. В некоторых подъездах, сданных в рамках облигационной программы, большая часть квартир стоит пустая или сдается в аренду. Это, кстати стало одной из причин сворачивания программы. Муниципалитет не считает необходимым помогать горожанам в их коммерческих проектах. Социальные же функции муниципальные облигации уже почти не выполняют (нуждающимся просто не удается пробиться через спекулянтов). Вторая причина отказа (в перспективе) екатеринбургских властей от облигаций ее несоответствие бюджетным законам и нормативам, касающимся ценных бумаг.
Как сообщила Татьяна Типикина, в нынешнем году свободной продажи облигаций уже не планируется. Их будут продавать только тем, у кого уже есть «контрольный» пакет квартиры. Эти граждане смогут добрать метраж до полноценного жилья. И, собственно, на этом программа муниципальных жилищных облигаций, скорее всего, прекратит свое существование.

Жилищные облигации от застройщиков

После внесения в июле прошлого года поправок в закон о долевке, застройщики получили возможность привлекать деньги граждан (или компаний) через облигационные займы. Фактически облигации можно считать законной схемой для обхода договора о долевом участии. Иногда эти облигации называют сертификатами. Это тоже правильное название.
У облигации, выпущенной застройщиком, номинал указан не только в рублях, но и в квадратных метрах (как у уже знакомых нам муниципальных облигаций). Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 тыс. руб. То есть, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади в строящемся доме. После покупки сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры, вы получаете право заключить с застройщиком договор на приобретение конкретной квартиры (в нем фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства). В этот же момент надо будет внести оставшуюся сумму в счет оплаты покупки. Риэлтеры считают, что схема покупки жилья через облигации, менее рискованна, чем с помощью других инструментов обхода договоров долевки (например, через предварительный договор или вексель). Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам.
Пока, правда, в Екатеринбурге жилищные облигации от застройщиков находятся в процессе разработки-запуска.

Другие публикации:

  • Где найти квитанцию на транспортный налог Где взять или распечатать квитанцию на оплату транспортного налога? Согласно российскому налоговому законодательству, человек, на которого был зарегистрирован автомобиль, должен оплачивать транспортный налог. Чтобы у налоговиков не возникало вопросов […]
  • Закон о защите прав потребителя регулирует отношения Закон о защите прав потребителя регулирует отношения Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые […]
  • Системные требования к фифа 2019 Системные требования к фифа 2019 Системные требования FIFA 19 для ПК. У вас пойдет? Как и каждую осень, в этом году в продажу поступит новая FIFA, и теперь самое время узнать системные требования компьютерной версии игры. EA Sports представила […]
  • Оставить без изменений приказ Приказ о внесении изменений в приказ Формирование приказа о внесении изменений в приказ происходит в тех случаях, когда по каким-либо причинам возникает необходимость исправить некоторые пункты и положения ранее выпущенного распорядительного документа. Каких […]
  • Жалоба в прокуратуру на пристава исполнителя по алиментам образец Жалоба на пристава по алиментам Процедуры, связанные с взысканием алиментных платежей, исчисляемых в отношении несовершеннолетнего ребенка, не заканчиваются фактом получения судебного приказа или процессуального решения. Следующим шагом становится […]
  • Приказ о способе определения единственного поставщика Приказ о способе определения единственного поставщика Официальный сайт единой информационной системыв сфере закупок Организация, оказывающая услуги РїРѕ […]

Вам также может понравиться