Правовая экспертиза земельного участка

Содержание:

Правовая экспертиза документов на землю

Нет такого человека, которому не пришлось хотя бы раз в жизни иметь дело с процессом оформления земельных участков разного плана, в частности с операциями по приобретению, продаже или по аренде земли. Данные процессы, как правило, связаны с решением определенных вопросов, на которые не все знают ответы и потому обращаются за помощью к специалистам. В частности большое значение имеет безопасность сделок, которую подобные фирмы готовы обеспечить по причине того, что осуществляют такой процесс, как правовая экспертиза документов на землю, на самом высоком уровне. Наша компания среди огромного количества услуг данного характера очень быстро, также на высоком уровне обеспечивает безопасность.

Правовая экспертиза документов на землю необходима по той причине, что достаточно часто возникают ситуации, когда приобретя в собственность земельный участок и заплатив за него материальные средства, приходится участвовать в утомительных, длительных судебных разбирательствах, по причине появления некоторых проблем. В самом лучшем случае результатом подобных процессов могут стать существенные издержки материальных средств на адвокатов, а также потраченные нервы. Но есть и более серьезные проблемы – заключенный договор могут признать недействительным, есть риск, что участок будет отобран, а деньги не вернутся. Обычно это основывается на не внимательном изучении документов, потому так важна правовая экспертиза документов на землю.

Никто, кроме специалистов не сможет проследить за процессом перехода прав собственности на участок, тщательно проанализировать его законность и так далее. Ситуации могут быть самыми разными, а правовая экспертиза документов на землю, которая основана на опыте и знании специалистов компании закона поможет вывести заключение определенных сделок, связанных с земельными участками.

Специалисты нашей компании отлично знают законодательство в сфере недвижимости, осведомлены во всех вопросах, знают все требования, которые обычно предъявляются в процессе оформления договоров, также обладают умением найти общий язык с каждым человеком, в результате получается не просто положительный результат, но также можно быть уверенными в полной безопасности осуществленной сделки. Таким образом, при обращении в нашу компанию можно быть уверенными в том, что за счет такого процесса, как правовая экспертиза документов на землю, результат будет максимально безопасным и выгодным.

Сопровождение сделок

Использование услуг опытных юристов станет не только гарантией безопасности проведения сделки с недвижимостью, но и позволит существенно сэкономить.

Решение земельных споров

Наша компания среди широкого спектра оказываемых услуг, также занимается оказанием такой важной услуги, как решение разнообразных земельных споров.

Оформление квартиры

Оформление квартиры в собственность может осуществляться разными способами, в зависимости от оснований для проведения данной процедуры.

Информация которая может быть вам полезна

Оформление дома

Проконсультируем и поможем оформить дом, коттедж, квартиру. Полное оформление документов в БТИ.

Оформление участка

Вы хотите поделить свой участок? Но, не знаете, как это сделать. Мы поможем вам оформить участок по закону.

Кадастровый паспорт

Постановка участка на кадастровый учет, с получением кадастрового плана, кадастровый паспорт, форма КВ1.

Межевание участка

Сотрудники нашей компании, обладающие большим опытом работы, готовы профессионально провести межевание земельного участка.

Разрешение на строительство

Получение разрешения на строительство на землях ИЖС и ЛПХ в Истринском и Красногорском районах – один из основных видов нашей деятельности.

Вступление в наследство

Вступление в наследство на земельные участки, квартиры, дома, коттеджи. В т.ч. с пропущенными сроками вступления без суда.

Правовая экспертиза и организация расчетов в сделках с недвижимостью

Главная > Контрольная работа >Финансовые науки

Федеральное агентство по образованию

по дисциплине: «Экономическая оценка и анализ недвижимости»

1. Государственная регистрация недвижимости и сделок с нею и порядок ее проведения, правовая экспертиза недвижимости. 4

2. Метод дисконтированных денежных потоков. Условия применения. 9

Список литературы 16

Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

Действующее законодательство предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. Государственная регистрация обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта.

В данной работе проводится анализ порядка государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также рассматриваются условия применения метода дисконтированных денежных потоков.

1. Государственная регистрация недвижимости и сделок с нею и порядок ее проведения, правовая экспертиза недвижимости.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.

Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:

1) земельные участки;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;

10) квартиры, их части, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

16) другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

Основная особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.

В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ.

В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Субъекты Российской Федерации не вправе принимать акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданское законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведению Российской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона «О государственной регистрации…» (Глава III).

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст.13 Закона «О государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной регистрации.

В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Смотрите так же:  Сколько налог за вторую машину

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся — регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации»E:\item2687.html — _ftn3#_ftn3.

Согласно статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2013 г. N Ф08-5368/13 по делу N А32-10780/2012 (ключевые темы: площадь земельного участка — правила землепользования и застройки — вспомогательное использование — правовая экспертиза — рыночная стоимость)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2013 г. N Ф08-5368/13 по делу N А32-10780/2012

25 сентября 2013 г.

Дело N А32-10780/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при участии от истца — Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (ИНН 2308139560, ОГРН 1072308013800) — Мартиросова В.А. (доверенность от 27.12.2012), Кагермановой Б.А. (доверенность от 27.12.2012), от ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Нубар» (ИНН 2317028023, ОГРН 1022302718635) — Маковецкого А.В. (доверенность от 20.06.2013), Костылева А.Н. (доверенность от 20.06.2013), третьего лица — «Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта» («ГК Олимпстрой») — Мусаткина А.А. (доверенность от 22.02.2013), в отсутствие третьего лица — общества с ограниченной ответственностью «Золотая цифра», извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-10780/2012, установил следующее.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее — департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Нубар» (далее — общество) об изъятии для федеральных нужд путем выкупа в собственность Российской Федерации принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимого имущества: мастерскую (литера А) условный номер 23-23-22/061/2007-199, мастерскую (литера Б) условный номер 23-23-22/061/2007-200, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, путем перечисления «ГК «Олимпстрой»» (далее — корпорация) на банковский счет общества денежной суммы в размере 1 689 199 рублей, либо перечисления указанной суммы на депозитный счет арбитражного суда.

Решением от 25.06.2012 суд изъял для федеральных нужд путем выкупа в собственность Российской Федерации, принадлежащие на праве собственности обществу, объекты недвижимого имущества: мастерскую (литера А) условный номер 23-23-22/061/2007-199, мастерскую (литера Б), условный номер 23-23- 22/061/2007-200, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, путем перечисления корпорацией на банковский счет общества денежной суммы в размере 1 689 199 рублей, либо перечисления указанной суммы на депозитный счет арбитражного суда в течение семи дней со дня принятия решения суда; взыскал с общества в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановлением от 04.06.2013 решение от 25.06.2012 изменено в части размера суммы, подлежащей выплате обществу, который увеличен до 4 260 801 рубля 70 копеек. С департамента в пользу общества взыскано 32 тыс. рублей судебных расходов. В остальной части решение от 25.06.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит изменить постановление от 25.06.2013, установив в качестве подлежащей дополнительному перечислению суммы 1 457 812 рублей 70 копеек, а также исключив требование о взыскании с департамента 32 тыс. рублей судебных расходов. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что суд незаконно применил пониженный коэффициент плотности застройки. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу, составляет 480,4 кв. м, а не 601 кв. м, как указал суд апелляционной инстанции. Необоснованным является и расчет убытков, связанный с изъятием земельного участка, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законе порядке и как следствие лицо, у которого не возникло прав на данный земельный участок, общество не обладало правом на возведение каких-либо строений.

В отзывах на кассационную жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов, корпорация просила жалобу удовлетворить.

В судебном заседании представители департамента и корпорации настаивали на доводах жалобы, представители общества просили постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

17 сентября 2013 года в судебном заседании объявлен перерыв до 15 часов 10 минут 24.09.2013, после которого заседание продолжено.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником следующих нежилых зданий: мастерской (литера А), условный номер 23-23-22/061/2007-199 и мастерской (литера Б), условный номер 23-23-22/061/2007-200, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15.12.2011 N 22/199/2011-414 и 22/199/2011-415, а так же свидетельствами о государственной регистрации права от 10.08.2007 серии 23-АД N 324483 и 324501. Кроме того, согласно техническому паспорту обществу принадлежат объекты вспомогательного характера (объекты благоустройства) навес (литера Г), мощения (литера IУ), водонапорная башня и скважина (по данным технического паспорта — кран водопроводный (литера У), забор (литера 11), ворота (литера I) и мощения (литера 11).

10 января 2012 года главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято распоряжение N 5-р «Об изъятии объектов недвижимого имущества для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения», в соответствии с которым подлежат изъятию для федеральных нужд путем выкупа в собственность Российской Федерации принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимого имущества — мастерская (литера А), условный номер 23-23-22/061/2007-199, мастерская (литера Б), условный номер 23-23-22/061/2007-200, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Департаментом подготовлен и 28.02.2013 передан обществу проект соглашения, согласно которого обществу предусмотрена за данные объекты выплата в размере 1 689 199 рублей.

Уклонение общества от подписания соглашения послужило основанием для обращения департамента с иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном данным Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается (часть 23.4 введена Федеральным законом от 30.07.2010 N 242-ФЗ).

Суды установили, что у ответчика отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, на котором расположена недвижимость, подлежащая изъятию в целях размещения олимпийских объектов.

В отчете ООО «Золотая цифра» N 108-2012 расчет размера убытков, подлежащих возмещению ответчику, в связи с утратой прав землепользования под спорным имуществом выполнен исходя из площади застройки под объектами недвижимости.

Суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что результаты данной экспертизы не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку оценке подлежал земельный участок минимальной площади, необходимый для использования (эксплуатации) зданий или сооружений, принадлежащих обществу.

С учетом представленного МУП города Сочи «Муниципальный институт генплана» расчета минимальной площади земельного участка под объектами недвижимости, подлежащими изъятию у общества, суд апелляционной инстанции определением от 21.11.2012 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Центру экономических и правовых экспертиз».

Согласно заключению N 008 ООО «Центр экономических и правовых экспертиз», рыночная стоимость принадлежащих на праве собственности обществу объектов недвижимости и убытков, причиненных в связи с изъятием данных объектов недвижимого имущества, в том числе стоимости земельного участка площадью 601 кв. м, необходимого для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, составила 4 302 850 рублей. Эксперт исходил из того, что общество является арендатором земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией ( статьи 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Смотрите так же:  Цели и задачи адвоката

Таким образом, законом установлено, что для эксплуатации каждого объекта недвижимого имущества необходима определенная площадь земельного участка с учетом его целевого использования.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд обоснованно принял во внимание расчет МУП города Сочи «Муниципальный институт генплана» (т. 3, л. д. 3-5) и письмо Департамента архитектуры градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Краснодарского края от 29.04.2013 N 21.01.06/8802 (т. 4, л. д. 79 и 80), согласно которым площадь земельного участка, необходимая для использования строений, составляет 601 кв. м.

Подлежит отклонению довод подателя кассационной жалобы о том, что при определении площади земельного участка, подлежащего выкупу, неверно определен максимальный коэффициент застройки. Податель жалобы не отрицает того, что земельный участок находится в зоне особого градостроительного и архитектурного надзора и поэтому при определении максимального коэффициента застройки суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался пунктом 14.1.1 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202. Указание в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции на пункт 8.4 правил суд кассационной инстанции полагает ошибочным, поскольку такой пункт в данных правилах отсутствует, однако описанное апелляционным судом содержание данного пункта соответствует содержанию пункта 14.1.1. Доказательства обратного в деле отсутствуют. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеются.

Довод заявителя о том, что судом апелляционной инстанции незаконно включена сумма убытков 721 226 рублей, связанная с утратой объектов вспомогательного использования и благоустройства в виду отсутствия прав на земельный участок и определение указанных построек как самовольных не принимается судом во внимание по следующим причинам.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешений на строительство не требуется, а право общества на земельный участок предопределено положениями пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что с него не подлежат взысканию судебные расходы, ошибочен. Если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов. Данная позиция изложена в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (в редакции пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139).

Возможность освобождения государственных (либо муниципальных) органов от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный (или муниципальный) орган.

Судебный акт принят в пользу общества, в связи с чем, апелляционный суд обоснованно взыскал расходы с департамента.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств. Принимая во внимание положения статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Основания, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу N А32-10780/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Как купить земельный участок

С покупкой земельного участка связаны такие специфические риски как неправомерность предоставления земельного участка, неправомерность изменения категории земельного участка и/или разрешенного использования, фактическое или юридическое пересечение на местности границ земельного участка со смежными, наличие охранных зон. Указанное может повлечь впоследствии признание строительства, осуществленного на земельном участке, самовольным с присуждением к сносу возведенного объекта (без компенсации затрат на его строительство).

Для того чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий до заключения сделки с земельным участком необходимо проводить юридическую экспертизу земельного участка, что позволит снизить (исключить) вероятность наступления указанных рисков. Еще до заключения сделки покупатель будет владеть полной и достоверной информацией о приобретаемом земельном участке.

Правовой аудит (юридическая экспертиза) земельного участка включает в себя:

  • изучение оснований возникновения прав на земельный участок (оснований предоставления, гражданско-правовых сделок и проч.), также последующих сделок, изучение вероятности признания указанных сделок оспоримыми, ничтожными;
  • изучение разрешительной документации в отношении земельного участка на предмет правомерности изменения категории земель, разрешенного использования;
  • выявление водоохранных зон , зон подземных коммуникаций и возможных ограничений в пользовании земельным участком в связи с наличием таких зон;
  • изучение документов кадастрового учета (выявление установлены ли границы на местности, факта согласования границ, наличия пересечения границ со смежными участками, наличия технических и кадастровых ошибок, наличие на земельном участке объектов недвижимости);
  • оценку информации о собственниках земельного участка (для собственников физических лиц — несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные, выявление режима общей собственности супругов, для собственников юридических лиц — изучение соблюдения корпоративных процедур при заключении сделок с земельным участком);
  • выявление возможных оснований досрочного прекращения прав на земельный участок;
  • изучение имеющихся и выявление возможных обременений права собственности в отношении земельного участка;
  • изучение технических условий на присоединение и договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, с эксплуатирующей и управляющей компаниями;
  • выявление задолженности по оплате налогов, оплате коммунальных услуг, услуг эксплуатирующей и управляющей компании;
  • изучение перспектив развития территории в соответствии с градостроительным и земельным законодательством.

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками

Сделка, по приобретению земельного участка, как правило, структурируется в зависимости от выявленных при проведении правового аудита рисков. Сторонами сделки обсуждаются различные варианты, при которых интересы обеих сторон будут соблюдены, для этого используются такие юридические инструменты как предварительный договор, договоры с отменительными или отлагательными условиями, обеспечительные сделки (задаток, залог, банковская гарантия), могут обсуждаться различные условия оплаты, которыми также обеспечивается надлежащее исполнение. Кроме того, сторонами проводятся корпоративные одобрения готовящейся сделки, уведомляется или получается при необходимости согласие ФАС, устраняются устранимые риски, выявленные при правовом аудите, производится сбор документов, требующихся для регистрации перехода права собственности

Юридическое сопровождение сделок с земельными участками включает в себя:

  • Участие в переговорах;
  • Разработку договоров по сделке или правовой аудит договоров;
  • Юридическое сопровождение сделки;
  • Подготовку заключений о возможных рисках клиента;
  • Представительство интересов клиента в государственных органах.

Статьи по теме:

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее

Правовая экспертиза земельных участков, что необходимо учесть

При приобретении прав на земельный участок необходимо проводить юридическую экспертизу порядка получения прав собственности (аренды) на земельный участок.

Напомним, что с 1 марта 2015 года согласно статьям 39.3 ЗК РФ, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Все исключения из этих правил строго указаны в Земельном кодексе РФ.

Так статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения из этого правила предусмотрены в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ (их всего 10).

Так же решен вопрос и с предоставлением земельных участков в аренду, согласно статьи 39.6 ЗК РФ такое предоставление возможно по результатам аукционов. Перечень исключений из данного правила изложен в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ (их 33).

При проведении юридической экспертизы недвижимости следует помнить, что с 01 марта 2015 года в ЗК РФ отсутствует возможность проведения конкурса в качестве возможной процедуры приобретения прав на земельный участок.

Таким образом, проводя правовой аудит земельного участка необходимо обращать внимание на то, каким образом продавец получил права аренды или собственности на такой земельный участок с учетом внесенных в ЗК РФ изменений. В противном случае покупатель земельного участка будет нести риски, связанные с тем, что заключенный ранее договор будет признан недействительным.

Другие статьи:

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее

2. Правовая экспертиза

2.1. Правовая экспертиза земельного участка

В гражданском кодексе РФ дается следующее определение земельному участку — объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству[1].

Земельный кодекс так же устанавливает определение земельного участка как объекта земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. [3]

Порядок образования земельных участков приведены в статьях 11.2, 11.3 главы 1 ЗК РФ. Одним из ключевых моментов формирования земельного участка является кадастровый учет. В рамках имущественного оборота кадастровый учет определяет земельный участок как объект недвижимости, прописывая его как объект гражданских прав.

Рассматриваемый земельный участок располагается в САО г. Омска по ул. Красный Путь, 101. Данный земельный участок располагается в районе с очень развитой инфраструктурой. В непосредственной близости от рассматриваемого объекта располагается ТК Айсберг. Сад Сибзавода, в пределах 3 остановок располагается Пушкинская библиотека и кинотеатр «Маяковский». Так же в радиусе 500 м находятся крупные супермаркеты, развлекательные и спортивные сооружения, рестораны.

Смотрите так же:  Компенсация за ребенок не ходит садик

Площадь данного земельного участка составляет 0,3278 Га. Кадастровый номер земельного участка 55:36:070107:3130. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6680945,27 руб. Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земли в России разделяют на категории в зависимости от целевого назначения.

Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

промышленного и иного специального назначения;

особо охраняемых территорий и объектов;

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Рассматриваемый земельный участок принадлежит к категории земель — земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: под строительство торгово-офисного комплекса, под строительство кафе, для общественно-деловых целей под сооружение, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Рассматриваемое здание находится в общей долевой собственности у нескольких физических лиц. Право пользования земельным участком осуществляется на основании договора аренды, заключенного с муниципальными властями.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ. [3]

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. [2]

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [3]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).[3]

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. [1]

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Права и обязанности сторон договора аренды указаны в ГК РФ, а так же особенности связанные с арендой земельного участка прописаны в ЗК РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Согласно постановлению правительства Омской области от 29 октября 2008 г. N 179-п «Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле:

Где Ап — размер годовой арендной платы;

Кс — кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы;

Сап — ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Сап для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания составляет 0,025, для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий – 0,015.

При расчете арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования значение ставки арендной платы принимается равным среднеарифметическому значению ставок арендной платы, установленных для соответствующих видов разрешенного использования земельного участка.

Если неделимый земельный участок является предметом договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и каждое такое лицо является правообладателем зданий, строений, сооружений, расположенных на указанном земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей им доли в праве на указанные здания, строения, сооружения.

Годовая арендная плата за земельные участки вносится арендаторами ежемесячно равными долями до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер месячной арендной платы за земельный участок определяется как 1/12 размера годовой арендной платы. [62]

Рассматриваемый земельный участок обременен сервитутом. Согласно статье 23 главы 4 ЗК РФ Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.[2] Сервитут— ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Сервитут установлен для обеспечения прохода и проезда через данный земельный участок. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В отношении рассматриваемого земельного участка плата за пользование не взимается. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [3]

Плательщиками налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации);

1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).

Другие публикации:

  • Где найти квитанцию на транспортный налог Где взять или распечатать квитанцию на оплату транспортного налога? Согласно российскому налоговому законодательству, человек, на которого был зарегистрирован автомобиль, должен оплачивать транспортный налог. Чтобы у налоговиков не возникало вопросов […]
  • Заявление замена прав по истечению срока в 2019 году Как написать заявление на замену водительского удостоверения? Аналогично паспорту гражданина РФ, водительское удостоверение имеет ограниченный срок действия. По окончания срока действия необходимо менять документ, для чего требуется заявление на замену […]
  • В чём ваш залог успеха ответ Маргарита Мукашева: «Залог успеха — большая работа» Маргарита Мукашева: «Залог успеха — большая работа» Вторую золотую медаль в копилку сборной Казахстана на Универсиаде в Казани принесла легкоатлетка Маргарита Мукашева, возможно, более известная […]
  • Заявление о возмещении расходов на проезд Заявление на оплату проезда Для некоторых категорий работников Трудовым кодексом предусмотрена возможность подать работодателю заявление на оплату проезда. Эти случаи не относятся к командировочным расходам: в соответствии со ст. 168 ТК РФ обязанность […]
  • Мфпу заявление МФПУ "Синергия" отзывы Негосударственный. Основан в 1995 году. Лицензия, № 1015 от 02.06.2014 г. Аккредитация, № 0647 от 31.05.2013 г. Добавьте свой отзыв: 15 ноября 2013 года в 11:48 Ребят,расскажите про кадровый резерв! 15 ноября 2013 года в 20:11 […]
  • Кредитный адвокат ростов Адвокат Тимофей Васильев Юридическая помощь в Ростове-на-Дону Здравствуйте, меня зовут Тимофей Васильев! Если Вы пришли на мой сайт, скорее всего Вам нужна юридическая помощь. Всего через минуту Вы поймете, что сделали правильный выбор, обратившись именно ко […]

Вам также может понравиться