Подоходный налог от продажи недвижимого имущества

Содержание:

Налог при продаже квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Какая продажа не облагается налогом

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее продаже. Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146. Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как была получена недвижимость.

Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это подарок или в наследство близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные ситуации.

Регистрируйтесь в личном кабинете онлайн-сервиса НДФЛка.ру! Мы дадим индивидуальные рекомендации и рассчитаем, какой налог с продажи нужно будет заплатить именно вам

Налог при продаже, если недвижимость была куплена до 1 января 2016 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, и она находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи. Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, это правило действует и на сегодняшний день.

Пример:

В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019 году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен до 01.01.2016. В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию о проведенной сделке.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года. При этом в п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года».

Ниже рассмотрим каждый случай.

Какой налог при продаже наследства

Если вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника или члена семьи, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после оформления квартиры в собственность. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Близкие родственники, согласно ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

Пример:

В марте 2016 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2019 года. На вас распространяется правило о близком родстве и минимальный период собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

Пример:

Тетя оставила вам в наследство квартиру, и вы получили право собственности в январе 2017 года. Чтобы не платить налог, вы можете продать квартиру не ранее февраля 2022 года. Для вас действует 5-летний срок владения, так как тетя не является близким родственником.

Какой налог при продаже недвижимости, полученной в подарок

Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

Пример:

В феврале 2017 года старший брат подарил вам комнату в коммунальной квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи. Так как комната получена в подарок от близкого родственника, то на вас распространяется 3-летний срок владения.

Какой налог при продаже приватизированной квартиры

Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Пример:

В мае 2019 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2016 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Какой налог при продаже недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы имеете право на 3-летний минимальный срок владения.

Пример:

Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту. После того, как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

Для всех остальных ситуаций недвижимость, купленную после 01.01.2016, можно продать без налога не ранее, чем через 5 лет после оформления права собственности.

Поручите заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру!

Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру. После применения льготы вы можете существенно, а иногда и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о способах уменьшения налога мы расскажем ниже.

. Важно:

  1. Если после использования вычета налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы, и на вас наложат штраф.

Если доход лишь частично перекрылся вычетом, и осталась сумма к уплате, вы должны будете заплатить налог с продажи.

  1. Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016 года, и в договоре указываете сумму продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемой базой считается не сумма по договору, а 70% от стоимости, указанной в Кадастре. Именно она применяется в расчете налога с продажи.

Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит? Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2017 году вы купили квартиру за 2 млн. рублей и в 2018 продали за 5 млн. В 2019 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн. (доход) вычитаем 2 млн. (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн. рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Пример:

В 2018 году вы купили земельный участок за 3 млн., а в 2019 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны оповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ. Если какой-то документ потерян, его можно восстановить. Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи – в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны сделки.

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована. В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн. рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн. рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Смотрите так же:  Льготы педагогам пенсионерам по коммунальным услугам

Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Поручите заполнение декларации 3-НДФЛ личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы составим для вас грамотные документы и расскажем, какая продажа не облагается налогом

Продавайте доли по отдельным договорам

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн. рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн. рублей. В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли. Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая. Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно. Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн. рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн. рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ. Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли».

Пример:

Вам достался в наследство дом, и в 2018 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2019 году вы должны будете заплатить: 3 млн. (стоимость дома) – 1 млн. (вычет при продаже дома) – 2 млн. (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

Правила применения вычетов при продаже недвижимости

По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны все взвесить и выбрать наиболее рациональный путь – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 № ЕД-4-3/[email protected]

Пример:

В 2017 году вы за 2 млн. рублей купили квартиру, в 2018 продали ее за 3 млн. В 2019 году вы должны подать декларацию 3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
— Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн. – 2 млн.) = 130 тыс. рублей.
— Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход уменьшается на 1 млн. рублей: 13% х (3 млн. – 1 млн.) = 260 тыс. рублей.
Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов на приобретение.

Имущественный вычет используется только раз в году. Если вы в одном календарном году продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2018 году вы продали дом за 3 млн. и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2019 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет. Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект. Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом, выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3 млн. + 2 млн. – 1 млн.).

Если вы не единственный собственник жилья, то имущественный вычет распределяется на всех собственников. Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Пара решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн. и воспользоваться имущественным вычетом. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) = 0.

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ

В декларации отражается доход, полученный вами от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

Пример:

В 2018 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2019 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2019 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.

Чтобы правильно рассчитать подоходный налог при продаже квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости, воспользуйтесь услугами онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы поможем вам составить декларацию 3-НДФЛ, ответим на вопросы и минимизируем ваши затраты

Налог при продаже недвижимости в 2019 году

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2019 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости , то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Уплата НДФЛ при продажи недвижимости

Налог на доходы физических лиц, он же подоходный, — общефедеральный налог, который имеет важное значение для формирования государственного бюджетного плана в части его доходов. Один из наиболее общеизвестных налогов — НДФЛ при продаже недвижимости.

Смотрите так же:  Приставы в мегионе

Определение налога

НДФЛ — один из базисных налогов. Он позволяет с наибольшей отдачей выполнять главные задачи налогообложения – объективный и правильный порядок назначения налогового багажа.

Подоходный налог напрямую касается деятельности граждан, и продажа недвижимого имущества подвергается налогообложению — продавцу придется уплатить государству определенную сумму.

Этим налогом облагается вырученная прибыль от продажи недвижимой собственности (частного дома, квартиры, земельного участка, дачи, нежилого строения, незаконченных построек).

Согласно статье 220 НК России, НДФЛ обязаны платить все, кто по обязательству купли-продажи выступал как продавец, но с применением различных ставок:

  • резидентам РФ начисляется НДФЛ величиной 13 процентов;
  • нерезидентам страны — 30 процентов;
  • вместо несовершеннолетних владельцев проданного жилья налог выплачивают их родители (также усыновители) либо опекуны.

Льготы по налогу

Наряду с общими правилами, государством разработано несколько видов льгот для расчета НДФЛ при продаже недвижимости.

Если объект недвижимого имущества до момента продажи находился пять лет в собственности физлица, выступающего в договорном документе купли-продажи продавцом, это физическое лицо избавляется от уплаты.

Минимальный срок, при котором не нужно платить подоходный налог, составляет 3 года для случаев, когда продавец владел имуществом:

  • полученным по наследству или по договору дарения;
  • приватизированным;
  • полученным по договору пожизненного содержания с иждивенцем.

При оформлении налоговой декларации на доходы продавец (попадающий в категорию освобожденных от уплаты налога) указывает результат своих доходов с применением налогового вычета — денежной величины полученной прибыли от продажи имущества.

Чтобы правильно подсчитать сроки владения недвижимостью, следует учесть несколько моментов:

  • физическое лицо считается владельцем недвижимого имущества с той даты, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности (дата регистрации документа в госорганах);
  • в случае, когда жилое помещение было приобретено в жилищно-строительной кооперативной организации, такой датой считается дата регистрации справки о всецело выплаченных паях и акта приемки-передачи жилья;
  • если недвижимое имущество получено в наследство, время владения им начинается со дня смерти предыдущего собственника, независимо от того, когда преемник вступил в права собственности, оформив регистрацию в Госреестре. Исключается из этого правила общая собственность супругов-дольщиков.

В случае смерти супруга – владельца квартиры временем, когда наступает право собственности при ее наследовании, может быть время регистрации права владения вторым из супругов. В случае долевой собственности — дата регистрации права собственности на долю умершего;

  • случается, что регистрация права собственности в Едином Госреестре обновлялось — такая деятельность не сказывается на установлении времени владения имуществом. Данная ситуация может возникнуть при перепланировке жилья.

Важно знать, что государство не водит дополнительную льготную систему начисления такого налога для особенных категорий граждан. Пенсионеры, ветераны, инвалиды — все обязаны уплачивать налог при продаже недвижимости ИП в установленном Налоговым Кодексом порядке.

Правила начисления НДФЛ при продаже недвижимости

В том случае, когда продаваемый объект недвижимости принадлежал продавцу менее пяти лет, существуют некоторые правила расчета НДФЛ:

  • от итоговой суммы дохода, полученного вследствие продажи недвижимого имущества, отнимается имущественный налоговый вычет величиной 1 миллион рублей. Получившийся результат облагается налогом в размере 13 процентов;
  • если недвижимость была продавцом ранее куплена, то налог рассчитывается таким образом: от стоимости проданной в настоящее время недвижимости отнимается ее стоимость во время предыдущей покупки. Получившаяся разница и облагается налогом в размере 13%.

Новое в начислении НДФЛ при продаже недвижимости

В нововведениях по налогообложению относительно освобождения от выплаты налога на доходы от продажи недвижимости срок владения продавца имуществом на момент его продажи увеличивается с трех лет до пяти.

Впрочем, из этих норм есть отступления. Налоговый кодекс оставил льготный период права собственности до 3-х лет, если объект недвижимости был получен продавцом ранее:

  • вследствие приватизации;
  • по принятому наследству;
  • по соглашению ренты.

В остальных случая минимальный период владения собственностью должен достичь пяти лет.

Кроме этого, налоговое законодательство с 2016 года ввело нормы, затрагивающие деятельность, направленную на искусственное снижение цены продаваемого имущества с целью избежать обязательной уплаты налога.

Если кадастровая стоимость продаваемой недвижимости на первый день года, когда случилось оформление перехода прав собственности, будет превышать сумму выручки от ее продажи, тогда размер налога рассчитывается по кадастровой стоимости объекта недвижимости, скорректированной на коэффициент 0,7. И далее полученная сумма будет подвергаться налогообложению.

Впрочем, если на момент указанной даты кадастровая стоимость не обозначена, приведенная схема начисления налога не будет применяться.

НДФЛ при продаже земельного участка

В основном система налогообложения полученной прибыли от реализации земельного участка не отличается от способов исчисления НДФЛ при продаже остальных объектов недвижимости.

Но кое-в-чем есть отличие. К примеру, в случае продажи участка земли сроки определения времени владения им имеют точку отсчета в виде даты регистрации акта на право собственности на новый участок, возникнувший вследствие раздела первоначального земельного надела.

Перечень документов для подачи налоговой декларации

Если продавец недвижимого имущества владел им более 5 лет, он может не подавать декларацию о доходах: если вырученная от продажи имущества прибыль не облагается налогом, налоговую декларацию заполнять необязательно.

При обстоятельствах, когда полученный от продажи недвижимости доход подпадает под налогообложение, физическому лицу обязательно нужно подойти в налоговую инспекцию в своем городе и предоставить свою декларацию о доходах.

Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом, когда был получен доход.

Налогоплательщик подает налоговому инспектору такие документы:

  1. Заполненная декларация о доходах за истекший период.
  2. Заявление продавца недвижимости касательно применения имущественного налогового вычета с указанием банковских реквизитов (на случай возврата суммы вычета).
  3. Свидетельство права на имущественную собственность.
  4. Кредитное соглашение (в случае покупки жилья в ипотеку).
  5. Правильно оформленный договор купли-продажи.
  6. Акт приема-передачи недвижимости.
  7. Справка с места работы.
  8. Паспорт.

Каждому физическому лицу-участнику сделки купли-продажи рекомендовано, помимо оригиналов документов, обзавестись их копиями для выполнения будущих сверок с государственными налоговыми органами.

Система штрафов

После полученного уведомления в виде квитанции с указанной суммой подоходного налога плательщику надо зайти в отделение любого банка и уплатить налог. Срок для такой уплаты — до 15 июля года сдачи декларации. Если данное обязательство будет не выполнено, налогоплательщику будут насчитываться штрафные санкции, которые составят 20% от неуплаченной суммы; а если действия посчитают умышленными, тогда размер штрафа увеличится вдвое.

За несвоевременную подачу налоговой декларации на доходы (до 30 апреля) продавцу грозит штраф. Штраф насчитывается в размере 5% от суммы налога, начиная с 1-го мая, за каждый месяц просрочки, но не больше 30 процентов от общей суммы и не меньше 1000 рублей.

Неуплата налогов считается серьезным правонарушением, влекущим за собой неизбежную череду судебных разбирательств.

Налог при продаже недвижимости: Видео

Подоходный налог с продажи квартиры, дома или другой недвижимости 2019 — как не приплатиться?

При продаже имущества, в соответствии п. 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ, доход облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (НДФЛ). Прежде чем выяснить, какая сумма налога может быть начислена с продажи квартиры, дома или иного имущества, поясним важный момент:

Если имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.

Однако в отношении недвижимого имущества, приобретенного после 2016 года , установлен иной минимальный срок владения — 5 лет, за исключением недвижимости, полученной:

  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • в результате приватизации;
  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника.

Для указанных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.

Момент отсчета срока владения имуществом начинается:

  • Если имеет место договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру — это момент регистрации договора в регистрационной палате.
  • Если дом — новостройка, то срок отсчитывается со дня получения свидетельства о регистрации права собственности.
  • Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя.
  • Если ваша квартира находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).

Спешим огорчить тех, кто намеренно занижает цену в договоре в надежде сэкономить на налогах — введенными поправками были ужесточены правила уплаты налога в случаях, когда сумма сделки меньше 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной на начало года, в котором был зарегистрирован переход права собственности. В этом случае налог придется платить не с суммы, указанной в договоре, а с указанной выше величины — 70% от кадастровой стоимости проданного имущества.

Но есть и хорошая новость — нововведения допускают регионам снижать минимальный срок владения продаваемой недвижимостью для освобождения от уплаты налога, а также процентную ставку кадастровой стоимости, с которой отсчитывается налогооблагаемый доход.

При определении суммы подоходного налога с продажи квартиры существует два подхода. Вы можете использовать наиболее выгодный для себя.

Подход 1. Налогоплательщик имеет возможность уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Пример: Иванова купила в феврале 2018 года квартиру за 2.5 млн руб., в ноябре 2018 она ее продала за 3 млн руб. Экономической выгодой в этом случае является разница между суммой покупки квартиры и доходом от ее продажи.

Следовательно сумма подоходного налога с продажи квартиры в бюджет рассчитывается в следующем порядке:

(3 000 000 — 2 500 000) * 13% = 65 000 р.

При использовании данного подхода расчета налога с продажи квартиры необходимо подтвердить фактические затраты (расписка от продавца в получении денег, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры).

Подход 2. Использование налоговых вычетов.

Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при продаже такой недвижимости, как жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе в размере до 1 000 000 руб. согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК.

В нашем примере налогоплательщик Иванова может заявить на налоговый вычет в связи с продажей квартиры, тогда сумма налога для уплаты в бюджет составит (3 000 000 — 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.

Наряду с этим, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при приобретении или строительстве жилья (если он им не пользовался раннее, т.к. этот налоговый вычет предоставляется единожды).

Смотрите так же:  Вакансия охранник требования

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в общем размере не более 2 000 000 рублей.

Налоговый кодекс не содержит запрета на применение обоих имущественных налоговых вычетов (и на приобретение, и на продажу имущества) по одному и тому же имуществу. Это разъяснено в письмах Минфина России от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29.

В нашем примере, если Иванова после продажи квартиры приобрела другое жилье стоимостью не менее 2 млн руб., она имеет право использовать оба налоговых вычета. Размер налога после продажи недвижимости получаем: (3 000 000 — 1 000 000 — 2 000 000) * 13% = 0 рублей, т.е. при использовании второго подхода расчета никаких отчислений в бюджет не потребуется.

Обратите внимание, в случае продажи жилья налогоплательщик обязан подавать декларацию 3-НДФЛ и подтверждать расходы на приобретение жилья самостоятельно, иначе налоговая служба может начислить налог без учета всех обстоятельств «по-максимуму».

В случае продажи жилья, налоговая декларация по форме 3-НДФЛ за 2018 год подается не позднее 30 апреля 2019 года. В ней должны быть отражены сделки с недвижимостью и суммы налоговых вычетов (подробнее о формировании декларации по форме 3-НДФЛ). Уплата подоходного налога производится не позднее 15 июля 2019 года. Однако гражданин имеет право воспользоваться рассрочкой уплаты налога.

Налог при продаже недвижимости

(квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, жилые дома с земельным участком или земельный участок, предназначенный для индивидуального строительств, а также части и доли в указанном имуществе)

Вы продали недвижимость: квартиру, комнату, жилой дом, (возможно, с земельным участком), часть жилого дома или долю в квартире, а также дачу, садовый домик или земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, – следовательно, получили прибыль, с которой должен быть уплачен подоходный налог 13% (Налоговый Кодекс, ст.208, 209, 224).

А) Недвижимость находилась в Вашей собственности более 5 лет (с момента приватизации, покупки, дарения и т.д.)

Предоставляется имущественный налоговый вычет в полном размере, при подаче налоговой декларации уменьшаете на данную сумму свои доходы, подлежащие обложению подоходным налогом. Иными словами, если недвижимость находилась в Вашей собственности более 5 лет, подоходный налог при продаже недвижимости не уплачивается.

Доходы от продажи квартиры, которая находилась в собственности физлица более пяти лет, не облагаются НДФЛ независимо от изменения состава собственников и размера их долей.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, достаточно дождаться 3-летнего срока для продажи квартиры без уплаты налога. Если недвижимость приобретена, начиная с периода 1 января 2016 года, платить налог при ее продаже нужно всем, у кого она находилась в собственности менее 5 лет.

Но есть исключения — для некоторых ситуаций оставлен первоначально определенный срок в 3 года, по истечении которых продажа жилья не облагается налогом 13%. Согласно поправкам, прежний срок в 3 года применяется при соблюдении одного из условий:

— Право собственности оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника.

— Имущество получено по приватизации.

— Недвижимость передана по договору ренты.

В) Недвижимость находилась в Вашей собственности менее 5 лет (общее правило)

Размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 млн. руб. (имущественный налоговый вычет – Налоговый Кодекс, ст.220), с оставшейся суммы уплачивается налог – 13%.

Физлицо вправе уменьшить полученный от продажи квартиры доход на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета (1 млн. руб.), распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Однако, каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою долю по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Соответствующее разъяснение было согласовано с Минфином России и доведено письмом ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected] до налоговых органов и налогоплательщиков.

Если не вся квартира, а какая-то ее доля находилась в собственности физлица более пяти лет, но размер доли данного лица изменился (например, увеличился) менее пяти лет назад, то доходы от продажи гражданином этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, т.к. независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более пяти лет.

Как быть при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, которые находились во владении менее требуемого законом срока? Когда действовал закон о владении недвижимостью в течение трех лет, чтобы не платить налог при ее продаже, налоговая давала такие разъяснения: «При продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности менее трех лет, — по одной из них можно заявить имущественный вычет в размере не более 1 млн. руб., а по другой — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы по приобретению данного жилья». (ПИСЬМО Минфина РФ от 10 февраля 2010 г. N 03-04-05/9-48). Остается ли такой же позиция налоговой теперь, когда правила изменились, нужно уточнить в местной налоговой службе.

При продаже не завершенного строительством дома, находившегося в собственности менее 3 лет (право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке), применяется имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 250 000 руб. (поскольку такой объект не признается жилым помещением, но для целей налогообложения подпадает под понятие «иное имущество» — ПИСЬМО Минфина РФ от 10 марта 2010 г. N 03-04-05/9-93). По правоотношениям, возникшим до 27.12.2009г., размер имущественного налогового вычета при продаже «иного имущества» составляет 125 000 рублей. Здесь позиция налоговой непреклонна, несмотря на современные требования о срок владения в 5 лет.

Особенности уплаты налога при продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее пяти лет, разрешается уменьшить полученный доход на сумму расходов, включая материнский капитал.Таким образом, при продаже имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, которое находилось в собственности меньше пяти лет, физлицо может либо воспользоваться налоговым вычетом, либо уменьшить доход от продажи на фактические расходы, подтвержденные соответствующими документами, в том числе на сумму капитала.

Еще одно нововведение, касающееся практики занижения стоимости продаваемой квартиры с целью уйти от обязанности по уплате налога. Если доходы от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этой недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то полученные доходы должны быть умножены на 0,7 — именно с этой суммы будет исчислен налог. Однако это положение не применяется, если кадастровая стоимость на указанную дату не определена.

Какие документы нужны

Копии (оригиналы всех документов иметь при себе для сверки):

1. Налоговая декларация о доходах за истекший налоговый период;

2. Заявление о получении имущественного налогового вычета (для возврата налога целиком не забудьте указать номер счета, на который вернут деньги);

3. Свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру;

4. Кредитный договор (если квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств);

5. Договор купли-продажи;

6. Акт сдачи-приемки квартиры;

7. Расписка продавца о получении денежных средств на квартиру;

8. Справка банка об уплаченных по ипотечному кредиту процентах (квитанции о фактически оплаченных суммах), график гашения процентов по кредиту;

9. Справка 2-НДФЛ с места работы.

10. Паспорт гражданина РФ.

Продавцы недвижимого имущества, которое принадлежало им не менее положенного законом срока, освобождены от подачи декларации. Эти доходы не подлежат налогообложению, налоговую декларацию заполнять не нужно, т.к. указанные доходы включены в перечень не облагаемых НДФЛ (соответствующие изменения внесены в п.17.1 ст.217 и пп.1 п.1 ст.220 НК РФ).

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее необходимого срока, налог на доходы физических лиц подлежит уплате, налогоплательщик обязан подать в Налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию за налоговый период (в данном случае — год), в котором продано имущество (не позднее 30 апреля следующего года).

За уклонение от уплаты подоходного налога за каждый месяц просрочки начисляется пеня в размере 5% от суммы налога.

Другие публикации:

  • Досрочная трудовая пенсия по старости многодетным матерям ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ПЕНСИОННОЙ СИСТЕМЕ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. Органами ПФР Ростовской области выплачиваются пенсии 1 млн. 300 тыс. пенсионеров. В их числе 9 824 пенсионера – это […]
  • Какой будет пенсия с 1 апреля Индексация пенсии с 1 апреля 2018: повышение не радует пенсионеров Социальная пенсия в 2018 году, по традиции, повышается с 1 апреля. Но многие пенсионеры, в том числе и работающие, уже сейчас хотят знать последние новости о том, какая будет пенсия у них […]
  • Ип налоговый вычет при покупке квартиры 2019 изменения Налог с продажи имущества ИП отменён: условия его отсутствия с 2019 года Федеральные законы от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ и № 425-ФЗ внесли изменения в Налоговый кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты о налогах и сборах и направлены на отмену […]
  • Заявление на свидание сизо 1 красноярск График приема граждан руководством учреждения: Руководитель Дни недели Время приёма Подрез Антон Станиславович Заместитель начальника по оперативной работе Бобрышев Сергей Александрович Заместитель начальника по общим вопросам Гафаров Олег […]
  • Нотариус метро выхино Нотариус Выхино. Ближайшие нотариусы к станции метро Выхино Рядом со станцией метро Выхино нашей системой найдено 4 нотариуса в радиусе 3 километров. Ниже приведена таблица с найдеными нотариусами, а ниже таблицы - интерактивная карта, на которой отмечена […]
  • Приказ мвд 2012 403 Приказ МВД РФ от 5 мая 2012 г. № 403 “О полномочиях должностных лиц системы МВД России по составлению протоколов об административных правонарушениях и административному задержанию” В соответствии с частью 2 статьи 27.3, частью 4 статьи 28.3 Кодекса […]

Вам также может понравиться