Основные требования к договору долевого участия

Содержание:

Залог прав требования по договору долевого участия

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

Смотрите так же:  Возврат налога за жилье сроки

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Поправки в 214-ФЗ 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Услуги Росреестра являются одними из наиболее востребованных как среди населения, так и в бизнес-сообществе. Без этого ведомства не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Как известно, с января 2017 года в законодательстве произошли изменения, которые внесли коррективы в работу Росреестра. Большинство из них связано с Федеральным законом РФ № 304-ФЗ, основные положения которого изменили не только всем известный 214-ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.
О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.

Теперь закон распространяется на таунхаусы

С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов — прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.

Порядок определения цены договора

Ст.5 Закона №214-ФЗ изменила порядок определения стоимости договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и ее уплаты. Согласно прежней редакции ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ, в ДДУ указывался размер денежных средств, которые участник долевого строительства должен был уплатить для создания объекта долевого строительства. Цена могла быть определена в договоре как сумма денежных средств, направленная на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.

Теперь часть первая указанной статьи дополнена и гласит следующее:

«Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ».

Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования к содержанию проектной декларации

Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов — Министерство строительства Нижегородской области. Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ.

Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства. Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда

Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Содержание договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования к содержанию договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

Это важное изменение позволяет дольщику при подписании договора долевого участия увидеть все, что ему необходимо знать о строящемся объекте. В частности, документ должен содержать:

  • план строящегося объекта, где в графической форме (схемы или чертежа) должно быть отображено расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;
  • информация об этаже, общей площади объекта;
  • местоположение объекта долевого строительства на этаже;
  • сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Требования к содержанию акта приема-передачи

Что касается комплекта документов, который предоставляется для государственной регистрации права участника долевого строительства, то он остался прежним, за исключением одного пункта:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его Управление Росреестра запрашивает в рамках межведомственного информационного взаимодействия в органах госвласти, либо застройщик по собственной инициативе вправе его передать в орган регистрации прав);
  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор уступки (если такой договор был заключен);
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
  • инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

  • о правилах и условиях эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
  • о сроке службы объекта долевого строительства;
  • о входящих в состав объекта элементов отделки;
  • о системах инженерно-технического обеспечения;
  • о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Уступка прав требований

В соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора) уступки прав требований дольщика осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Смотрите так же:  Инструктор по вождению лицензия получить

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимы следующие документы:

  • договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • справка, подтверждающая полную или частичную уплату цедентом стоимости ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

В случае, если свое право требования на объект долевого строительства передает юридическое лицо (является цедентом), оплата по уступке производится после государственной регистрации соглашения (договора). При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам

С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области. Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Если застройщик не удовлетворяет требованиям закона

Если проектная декларация или сам застройщик не удовлетворяет требованиям закона после даты направления проектной декларации, то Министерство строительства Нижегородской области обязано оповестить об этом Управление Росреестра в течение одного рабочего дня.

Если застройщик осуществляет строительство, но на одном из его этапов перестал удовлетворять требованиям закона (изменилась его финансовая устойчивость или другие параметры и об этом в Управление Росреестра поступило уведомление контролирующего органа), то Управление Росреестра уведомляет об этом дольщиков в течение пяти рабочих дней либо посредством почтового отправления, либо электронной почтой.

Как правильно составить договор участия в долевом строительстве?

Современный рынок недвижимости становится все больше и больше. И разумеется, люди стремятся приобретать квартиры в новостройках, качественно создаваемых с применением последних технологических достижений. Однако купить новую квартиру можно разными способами. Один из многих — долевое строительство.

Общая информация

Долевое строительство на сегодняшний день считается одной из самых распространенных и, конечно, востребованных схем финансирования жилищного строительства. И специально разработанный с участием государственных структур Договор о долевом строительстве (ДДС) направлен на защиту законных прав как дольщиков, так и застройщиков. Это очень важный документ для обеих сторон сделки.

Важно: само понятие «договора участия в долевом строительстве» введено было с принятием Федерального закона от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ. Пункт 1 ст 4 этого закона обязывает застройщика его собственными силами, средствами (а также с привлечением сил и средств со стороны) возвести жилье (многоквартирный дом или иной объект недвижимости). А после ввода в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участникам такого строительства.

Участников же долевого строительства все тем же законом обязывают заплатить цену, объявленную в ДДС, и принять объект долевого строительства.

Договор долевого строительства сегодня является основным законным инструментом для привлечения денежных средств граждан в строительство жилой недвижимости. Он же позволяет существенно снизить риски, неизменно возникающие как при строительстве, так и при покупке квартиры вообще.

Основные и существенные условия ДДС

Пункт 4 все той же 4 статьи закона 214-ФЗ определяет существенные условия, обязательные для того, чтобы ДДС считался заключенным:

  1. Объект строительства, который подлежит передаче дольщику должен являться предметом договора долевого участия в строительстве (ДДС).
  2. В договоре непременно должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства.
  3. Названа стоимость сделки, сроки, а также порядок оплаты цены.
  4. Указан гарантийный срок на конкретный объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предметом ДДС является определенный проектной документацией застройщика объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику такого строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Привязка объекта ДДС к документации застройщика позволит в будущем объективно оценить его качество, а также соответствие проекту и договору. И если обнаружатся изменения (существенные) в проектной документации, это позволит участнику ДДС расторгнуть договор в суде.

В договоре долевого участия в строительстве непременно должны быть указаны точные и подробные характеристики объекта такого строительства, а именно:

  • площадь общая проектная;
  • место расположения (этаж, № секции и т.д.);
  • проектный номер;
  • строительные оси в соответствии с документацией застройщика.

Столь точное описание позволит участнику долевого строительства безошибочно установить объект в момент возникновения права требования после его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание! Застройщик по первому же требованию дольщика обязан предоставить последнему для ознакомления всю имеющуюся проектную и строительную документацию.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

  1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
  2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику. И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент. Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

  • местоположения объекта;
  • способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ. И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет. Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

Пункты 5 и 5.1 ст 7 закона № 214-ФЗ обязывают стороны указывать гарантийные сроки на объект долевого строительства при заключении ДДС. На сам объект такой срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — меньше 3-х лет.

Что касается начала гарантийного срока, то он исчисляется с момента подписания сторонами ДДС акта приема-передачи квартиры ее новому владельцу-дольщику.

Гарантия позволяет предъявить претензии застройщику в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в полученной им квартире.

Важные моменты, требующие внимания

Вышеперечисленные условия являются обязательными. Без них договор долевого строительства не будет считаться законно заключенным. Остальные пункты ДДС стандартны, но о некоторых все-таки нужно рассказать подробнее.

При заключении ДДС дольщику следует обратить особенное внимание на раздел «Ответственность сторон». Здесь оговариваются санкции, предусмотренные за нарушение пунктов договора.

Обратите внимание: застройщики в последнее время при заключении ДДС стали пытаться себя обезопасить, особенно за срыв сроков, поэтому пытаются исключить свою ответственность за такие нарушения, ссылаясь на задержки смежников (поставщиков тело-, водо- или энергоснабжения, например). Однако в суде такие «отговорки» не принимаются во внимание.

Иногда застройщики и вовсе пытаются включить в договор долевого строительства незаконные пункты, ущемляющие права дольщиков. Например, оговаривают подсудность споров лишь по месту нахождения застройщика. Или пытаются возложить на дольщиков обязанность оплатить услуги управляющей компании, скажем, на полгода вперед.

Такие попытки нужно пресекать, как абсолютно незаконные, руководствуясь положениями Федерального закона № 214-ФЗ. К тому же никто не отменял по отношению к дольщикам Закона о защите прав потребителя. Поэтому все «левые» пункты от хитрых застройщиков любой суд признает недействительными.

Условия Договора долевого участия бывают разные

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Откроется в новой вкладке.»>Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Смотрите так же:  Заявление о подложности доказательств правовые последствия

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие (условия) как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика

Благодаря этим самым деталям договора, Застройщики виртуозно уворачиваются от некоторых обязательств, указанных в законе. Как? Да примерно так же, как это делал Остап Бендер. Застройщики трактуют некоторые положения ФЗ-214 по-другому, нежели это предполагалось законодателем, и используют эти трактовки в свою пользу. Либо пользуются старым народным методом – «что не запрещено, то разрешено». То есть отыскивают в 214-м законе лазейки, позволяющие им вставлять в договор условия, которые явным образом в этом законе не запрещены.

Например, 214-закон требует указать срок сдачи дома в эксплуатацию, и срок передачи квартир дольщикам. Застройщик указывает. Но не конкретную дату, а приблизительную – например, вместо «01 июля 2017 года», может быть указано «в 3-м квартале 2017 года». Это на некоторое время спасает Застройщика от выплаты штрафов и пеней дольщику за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры.

Еще пример. Согласно ФЗ-214, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если нарушаются сроки строительства дома. Но Застройщик, конечно, не заинтересован в том, чтобы возвращать уже полученные деньги, поэтому он «пугает» дольщика отдельными пунктами условий ДДУ, где прописывает штрафы для дольщика за расторжение договора по его (дольщика) инициативе.

Покупателю же квартиры в новостройке следует знать, что Застройщик не имеет права взыскивать с дольщика штраф за то, что тот пожелает расторгнуть с ним договор. И если Застройщик все же возвращает деньги с удержанием штрафа, то дольщик без труда может добиться полного возврата всей суммы через суд, да еще с процентами за пользование деньгами (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214).

Застройщик может включить в Договор долевого участия и другие условия, урезающие права дольщиков, либо просто психологически настраивая их не совершать определенных (невыгодных Застройщику) действий. Например, в условиях ДДУ могут присутствовать такие формулировки от Застройщика, как:

  • Увеличение цены договора в одностороннем порядке, с обоснованием такого увеличения изменившимися рыночными условиями строительства (например, при удорожании стройматериалов);
  • Уклонение от выплаты дольщику разницы в цене, в случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, чем было указано в проекте (т.е. в договоре указываются «допустимые отклонения площади»);
  • Уменьшение гарантийного срока на построенную квартиру, в том числе путем смещения даты его отсчета – не с момента передачи квартиры дольщику, а с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • Ограничение возможности дольщика по выходу из проекта путем Откроется в новой вкладке.»>переуступки права требования по ДДУ;
  • Указание места разрешения споров – в другом городе, на другом конце страны, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с Застройщиком.

В Договоре долевого участия (ДДУ) могут быть и другие условия, в зависимости от фантазии и квалификации штатных юристов Девелопера. Но Покупателю новостройки следует знать, что некоторые подобные формулировки можно оспорить в суде и признать их недействительными, даже если они явно не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (юридический термин).

Конечно, такие действия по отстаиванию своих прав дольщику следует предпринимать при поддержке Откроется в новой вкладке.»>квалифицированных юристов.

Некоторые Застройщики вставляют в свои Договоры долевого участия такие условия, при которых дольщики должны будут платить Застройщику дополнительные деньги, помимо стоимости квартиры по ДДУ. Например, Застройщик может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика. Прямого запрета на это в законе нет, но «дух закона» предполагает, что Застройщик и так обязан это сделать, а потому дотошный дольщик с помощью юриста вполне может заставить Застройщика провести эту процедуру бесплатно.

Застройщик может указать в договоре, что если итоговая площадь построенной квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то Покупатель должен будет доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь. Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки Застройщика (несовпадение площади) – это его проблемы, а не дольщика. И дольщик не обязан за эти ошибки платить, даже если он при этом получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.

Дольщик может попасть на дополнительные расходы и другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он, согласно договору, принимает на себя обязанности по оплате коммунальных услуг. По логике, дольщик должен начать платить «коммуналку» с момента приемки квартиры по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному акту, но в договоре Застройщик может указать, что обязанность по коммунальным платежам возникает у дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию (т.е. гораздо раньше). Таким образом, Застройщик снимает с себя бремя оплаты «коммуналки» по повышенным тарифам.

Еще одна распространенная уловка Застройщиков состоит в том, что некоторые дополнительные условия Договора долевого участия (ДДУ) могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему, которое пускается в ход по мере необходимости.

Например, при задержке строительства Застройщик обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного в договоре срока), и предложить ему подписать допсоглашение к ДДУ, в котором срок передачи квартиры переносится (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст. 6, ФЗ-214). Но не все дольщики знают, что они вовсе не обязаны соглашаться и подписывать это допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Тот, кто подпишет допсоглашение, поможет Застройщику законно уйти от ответственности за срыв сроков строительства. А тот, кто откажется подписывать, получит возможность требовать с Застройщика неустойку.

Практика показывает, что подписывая Договор долевого участия (ДДУ), Покупатели новостроек вообще плохо знают свои права, и не уделяют должного внимания нюансам и условиям договора. А Застройщики, тем временем, придумывают все новые уловки в условиях ДДУ, вплоть до полной его подмены – предложения подписать Предварительный ДДУ, который во многом схож с настоящим ДДУ, но на самом деле не имеет никакого отношения к ФЗ-214, и не подпадает под его защитное действие.

Что делать:

Рекомендация здесь вполне тривиальная – внимательно и не торопясь изучить договор, обращая внимание на перечисленные выше моменты. В первую очередь убедиться, что это действительно Договор долевого участия, а не Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный ДДУ» с похожими условиями (в чем тут подвох — читай по ссылке).

Если ДДУ настоящий – уже хорошо, значит, под защиту закона ФЗ-214 дольщик, определенно, подпадает. Остальные условия и формулировки лучше изучить с Откроется в новой вкладке.»>помощью профильного юриста, который не только укажет, какие хитрости применил в этом договоре Застройщик, но и предложит альтернативные формулировки договора, защищающие дольщика от подобных уловок.

На практике, правда, не каждый Застройщик согласится изменить отдельные пункты условий своего Договора долевого участия. Но здесь уже каждый сам решает, принимать ли предложенные условия Застройщика, или нет. Главное, чтобы Покупатель квартиры (дольщик) ясно осознавал, что именно он подписывает, и чем это ему может грозить в будущем.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Другие публикации:

  • Неустойка по дду расчет Неустойка по дду расчет Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная […]
  • Нотариус 11 квартал тольятти Нотариус Островская Яна Борисовна +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7 (8482) 33-70-92 Адрес: 445027, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Фрунзе, 3 понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 четверг: […]
  • Нотариус щелково исакова Нотариус Исакова Галина Ивановна +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7 (496) 253-67-67 Адрес: 141100, г. Щелково-3, ул. Супруна, д. 2"Б", офис 13 понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 четверг: […]
  • Нотариус улСавушкина Нотариус Щуватова Н.В. находится по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, 83, корп.3. На странице представлен список услуг, режим работы и контактная информация. Санкт-Петербург, ул. Савушкина, 83, корп.3 Старая Деревня - 590 м. Крестовский остров […]
  • Нотариус пантелеева Нотариус Пантелеева Марина Борисовна Полезная информация? Поделиться: Отзывы о нотариусе Вы можете оставить отзыв о нотариусе — указывайте больше фактов (время, имена, услуги, за которыми вы обращались). Короткие отзывы вида "Хороший нотариус" не […]
  • Нотариус в тамбове на ценского Нотариус Шкрыгунова Наталия Юрьевна +7 (499) 703-35-33 доб. 792 – Москва и МО Телефон нотариуса: +7(4752)725131 Адрес: 392002,г.Тамбов,ул.С.Ценского,д.28-а понедельник: 09:00 18:00 вторник: 09:00 18:00 среда: 09:00 18:00 четверг: 09:00 18:00 […]

Вам также может понравиться