Оформить в собственность нежилое помещение

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРП служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения:
— указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Необходимые документы

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр.

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

Процедура оформления регистрации права собственности

В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 2000 руб., организациями — 22000 руб. При этом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности.

Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку.

Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если же в ходе правовой экспертизы будет обнаружено, что представленный пакет документов неполон, или в поданных документах присутствуют ошибки, Вам будет отказано в регистрации права собственности. В этом случае Вам придется по новой готовить пакет необходимых документов и снова подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости.

По российскому законодательству срок оформления регистрация права на недвижимое имущество составляет 30 дней.

Осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение (здание, сооружение) Вы можете как самостоятельно, так и через доверенное лицо. Оптимальным выбором будет доверить эту процедуру опытному юристу по недвижимости — это обезопасит Вас от ошибок, из-за которых можно получить отказ в регистрации и потратить впустую много времени и нервов. Со стоимостью услуг по регистрации права собственности в юридической фирме «Логос» вы можете ознакомиться в соответствующем разделе.

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический и кадастровый учет проводился и т.п. При этом права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок. Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию — отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Государственная регистрация ранее возникшего права сегодня необходима еще и потому, что отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости является основанием для приостановления совершения любых регистрационных действий по объекту (ст.26, 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015). Согласно ст. 1 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, если Вы намерены передать свое право новому лицу, обременить (ограничить) свое право (например, передать в залог), совершить сделку с недвижимым имуществом, Вам необходимо привести документы о собственности на объект в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Следует также обратить внимание на случаи реорганизации юридических лиц путем преобразования закрытого акционерного общества в общество с ограниченной ответственностью и связанной с этим судьбы объектов недвижимости. В законодательстве и комментариях специалистов пока не сформировано однозначное мнение по данному вопросу. Но практика Управлений Росреестра как Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области придерживается четкой позиции, которая заключается в следующем. Если ЗАО на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества, необходима государственная регистрация права собственности ООО на данные объекты недвижимого имущества. Государственная пошлина должна уплачиваться в размерах, установленных Налоговым кодексом РФ как за государственную регистрацию прав.

Какие документы необходимы для подтверждения права собственности на нежилое помещение?

Я, как физ. лицо, приобрел у юр. лица ООО «Ренкапстрой» нежилое помещение, цоколь в многоэтажном доме.

Какие документы они мне должны предоставить по завершению сделки?

Какие документы будут подтверждать то, что теперь это помещение именно мое и ничье больше?

Необходимы ли какие либо документы на землю на которой находится этот многоэтажный дом с моим цоколем?

Какая проектная документация должна быть мне предоставлена (имеется ввиду планы, характеристики и т.д.)?

Т.е. в ответе я хочу увидеть весь перечень документов, предоставляемый продавцом при такой сделке мне, как покупателю.

Ответы юристов (10)

Вы приобрели помещение в долевое строительство? Какой договор заключался?

Уточнение клиента

Нет, купил сразу готовое.

03 Июля 2017, 14:05

Есть вопрос к юристу?

В настоящее время основной документ, который подтверждает кто является собственником недвижимости — это выписка из ЕГРН. Причем ее может получить любое лицо в отношении любого объекта.

Поэтому чтобы убедиться, что они действительно являются собственниками Вам нужно получить данную выписку, получить ее можно причем в электронном виде просто заказав на сайте росреестра.

Лучше получить ее самому, чтобы избежать возможной подделки.

Далее после окончания регистрации Вы также получите выписку и убедитесь, что право собственности перешло на Вас.

Какая проектная документация должна быть мне предоставлена (имеется ввиду планы, характеристики и т.д.)?

Речь о кадастровой плане, но он входит в указанную выписку. Помимо выписке еще Вам нужно получить от собственника технический план.

Вам необходимо проверить наличие зарегистрированного права собственности у ООО на указанный объект недвижимости. Для чего запросить самостоятельно выписку в Росреестре из Единого государственного реестра недвижимости о правах на указанный объект.

Ссылка на сайт Росреестра

Также можете запросить технический план объекта.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»

Смотрите так же:  Оформить заявку на кредит в сургутнефтегазбанке

Статья 24. Требования к техническому плану

1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

2. В техническом плане указываются:

1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

3. Технический план состоит из графической и текстовой частей.
4. В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

5. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
6. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.

С уважением! Г.А. Кураев

Игорь, добрый день.

После того, как право собственности будет зарегистрировано,

в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при заказе выписок из данного реестра) будет отражаться, что Вы собственник.

В данном реестре также будет отражаться информация об объекте: площадь, адрес. а также вид права: собственность.

Игорь, здравствуйте. Из Росреестра Вам выдадут Выписку из ЕГРН, подтверждающую факт регистрации права собственности за Вами, а также Ваш экземпляр договора купли-продажи со штампом о проведенной гос. регистрации права собственности. От продавца требуйте технический план на помещение и кадастровый паспорт на него. Если кадастрового паспорта у них нет, то сейчас он в старом виде не выдается. Продавец может запросить выписку из ЕГРН, содержащую сведения о всех характеристиках объекта недвижимости. То же и в отношении тех. плана. Если его у продавца нет, можно запросить копию тех. плана в Росреестре. Все это стоит денег, поэтому пусть заказывает продавец. На землю ничего не надо, так как в силу ЖК РФ земля под многоквартирным домом является общим имуществом МЖД и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в МЖД (в том числе, и Вам как собственнику нежилого помещения).

Какие документы они мне должны предоставить по завершению сделки?

после регистрации перехода прав собственности у Вас должны быть договор и выписка ЕГРН.

Какие документы будут подтверждать то, что теперь это помещение именно мое и ничье больше?

право собственности подтверждает выписка ЕГРН.

Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона.

Необходимы ли какие либо документы на землю на которой находится этот многоэтажный дом с моим цоколем?

Какая проектная документация должна быть мне предоставлена (имеется ввиду планы, характеристики и т.д.)?

тех паспорт и кадастровый Вы можете сами заказать, но копии продавец Вам может предоставить.

Нет, купил сразу готовое.

Договор купли-продажи необходимо подать в Росреест вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины. Через 5 дней вам должны выдать выписку из ЕГРН, где будет указано, что вы собственник. Если это уже сделано, то ничего вам не нужно. Чтобы удостовериться в том, кто является собственником, можете заказать в Росреестре или МФЦ выписку из ЕГРН.

Согласно ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 4. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

То есть, документы на землю вам не нужны, технические документы также, поскольку на практике они требуются при получении свидетельства о праве собственности по ДДУ.

относительно земельного участка, на котором находится дом

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Если вы приобретаете нежилое помещение, на которое уже зарегистрировано право собственности юридического лицо, то к основной сделке оно должно представить и передать вам:

1. Технический план нежилого помещения.

2. Кадастровый паспорт (при наличии), так как сейчас можно заказать выписку из ЕГРН, которая дублирует кадастровый паспорт.

3. Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП или выписку из ЕГРН в зависимости от того, когда оформлялось право собственности).

4. Документы-основания указанные в документе о праве собственности. Так как ООО «Ренкапстрой» — это застройщик и, если вы приобретаете нежилое помещение в его же доме, то такими, как правило, являются разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию.

5. Документы, подтверждающие полномочия должностного лица, который будет заключать с вами договор от имени ООО. Если директор, то устав и выписку из приказа о назначении на должность, если доверенное лицо, то доверенность. И в том, и в том случае справку, подписанную директором, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью.

6. Справку из управляющей компании об отсутствии задолженностей.

Если приобретаете за свой счет, то соответственно составляете три экземпляра договора купли-продажи (продавцу, покупателю, в Росреестр).

Выписку из ЕГРН об отсутствии запретов и обременений продавец представлять не обязан, зависит от договоренности между вами. Можете заказать ее через МФЦ самостоятельно.

Не знаю вопрос простой. Почему вы его не закрыли или ответа не было?

Документы собственно обычные на недвижимость, это:

Из Росреестра после сделки:

— выписка из егрн на помещение на ваше имя;

— договор купли-продажи с отметкой о рег-ции из Росреестра (вы сами заберете).

От продавца: старое св-во продавца на помещение, техническая документация (техпаспорт, план, кад паспорт) на помещение.

На землю ни чего не нужно, разве что кад паспорт, если он есть у продавца.

Дело в том что согласно Жилищного кодекса РФ, МКД — многквартир. дом, и расположенный под ним земельный участок в силу закона принадлежит всем собственникам на праве долевой собственности, не зависимо жилое или нежилое помещение, соразмерно доле на помещение. Если у вас 100 квадратов, то на землю 100 кв.м.

Но документы для этого не нужны, это в силу закона как Я написал об этом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли сдавать в аренду нежилые помещения, право собственности на которые не оформлено

Куплены нежилые помещения, но право собственности на них пока еще оформлено. Можно сдавать такие помещения по договору аренды или целесообразно заключить пока преддоговор аренды. Прошу указать ссылку на закон.

Ответы юристов (9)

Право собственности возникает с момента его государственной регистрации. Передавать помещения в аренду может только собственник. Учитывая вышеизложенное, Вы можете заключить предварительный договор аренды до момента регистрации права собственности.

Пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Смотрите так же:  Образец заявления на подотчет

Есть вопрос к юристу?

Статья 608 Гражданского кодекса РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право распоряжения имуществом принадлежит только его собственнику. Передача имущества в аренду — это и есть одна из форм распоряжения имуществом. Исходя из этого, целесообразно заключить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При составлении такого договора нужно проявить максимум внимательности в том смысле, чтобы в срок заключения основного договора право собственности на нежилое помещение уже имелось. Иначе, в силу названной нормы, будущий арендатор может потребовать с Вас возмещения понесенных им убытков (абзац 1 пункта 4 ст. 145 ГК РФ), в том числе и компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФСтатья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте! Согласно ст. 608 ГК РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, Вы можете заключить договор аренды по доверенности от собственника до получения свидетельства о государственной регистрации права.

Как верно отметили коллеги еще до регистрации права собственности на объект можно заключить предварительный договор, однако, нужно помнить, что это по этому договору невозможно передать имущество в пользование. Предметом этого договора являются только взаимные обязательства по заключению основного договора в обусловленный срок.

Судебная практика по этому поводу положительная (Постановление ФАС МО от 21.09.2009 № КГ-А40/9192-09).

При этом предварительный договор не подлежит госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).

Вместе с тем, по этому договору нельзя получить аванс в счет определенного количества предстоящих платежей по договору аренды, поскольку аванс по оплате как обязательство может возникнуть только после заключения договора аренды. Деньги переданные по предварительному в счет аренды будут составлять неосновательное обогащение.

Как задаток — не стоит, потому как по той же логике, что и с авансом, судьи не признают возможность существования денежных обязательств по предварительному договору.

Лучше всего деньги обозначить в предварительном договоре как «обеспечительный платеж» (Постановление ФАС ЗСО от 30.10.2009 № А45-3324/2009) и тогда уже запускать будущих арендаторов, чтобы те спокойно пока обустраивали свои торговые места. Если начнут торговать раньше заключения договора аренды появятся разнообразные негативные риски. Этого делать не стоит.

При составлении предварительного договора необходимо уделить внимание предмету — характеристиках помещения, их надо точно выписать из свидетельства о праве собственности (старого) и сделать приложение с выкопировкой плана помещения из техпаспорта. Иначе, в случае спора, договор суд сможет признать незаключенным.

Сдача же в аренду от имени предыдущего собственника не дает возможности оприходовать деньги себе.

Согласно ст.608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Следовательно, чтобы распоряжаться имуществом, нужно им владеть. Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации на объект недвижимости, включая помещение, права собственности на него не существует. Соответственно, его владелец не является собственником, а потому не может выступать и в качестве арендодателя и вообще совершать с этим имуществом какие-либо сделки.
Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств, будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, либо не заключенным.Желаю удачи!

В соответствии с ПЛЕНУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, можете заключить договор аренды.

Здравствуйте!
Не соглашусь с коллегами.

Вы можете заключить два вида договора аренды нежилых помещений.

1. Если помещения не переданы Вам во владение, Вы можете заключить договор аренды будущей вещи — нежилых помещений, с условиями о том, что помещения будут предоставлены арендатору после государственной регистрации права в течение определенного периода.

Однако если право собственности зарегистрировано не будет, Вы обязаны будете возместить убытки арендатору в связи с неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

2. В случае если жилые помещения переданы Вам во владение во исполнение договора купли-продажи, то Вы можете заключать полноценный договор аренды, как лицо, которое в момент передачи вещи в аренду является законным владельцем жилых помещений.

Вот что по данному поводу указал ВАС РФ в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не
является недействительным на основании статей
168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли оформить в судебном порядке в собственность нежилое помещение

В 1996г. меня пригласили на работу в школу с предоставлением жилья для моей семьи, состоящей и 5 человек (без прописки). Моя семья в то время считалось семьей беженцев из Абхазии и нуждалась в жилье. Восемнадцать лет и по настоящее время проживаем в отдельно стоящем нежилом здании, все это время здание содержалось на средства моей семьи. Трое из нашей семьи являлись работниками данной школы. Данное жилье не состоит ни в одном реестре баланса госструктур.

Можем ли мы оформить здание в собственность в судебном порядке?

Ответы юристов (11)

Добрый день, Мурман!

Трое из нашей семьи являлись работниками данной школы. Данное жилье не состоит ни в одном реестре баланса госструктур. Можем ли мы оформить здание в собственность в судебном порядке?

Если с Вами при заселении не заключался никакой договор, в частности не заключался договор найма специализированного жилого помещения и если действительно данное жилое помещение никому не принадлежит — ни государству, ни муниципалитету, то Вы вправе оформить данное жилье в собственность в частности в силу приобретательной давности:

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Смотрите так же:  Льготы ип изменения

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

То есть Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности, в иске потребовать помимо признания права собственности также обязать росреестр зарегистрировать право собствености.

Не забудьте росреестр привлечь в качестве третьего лица.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день.Уточните пожалуйста на каком основании и кем Вам было представлено это помещение?

Если никем, то действительно есть возможность признания собственности в силу приобретательной давности

Уточнение клиента

ПРИ ПРИЕМЕ НА РАБОТУ В ШКОЛУ. МОЕЙ СЕМЬЕ ДИРЕКТОР ПРЕДОСТАВИЛ ДАННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД ЖИЛЬЕ

21 Ноября 2014, 08:55

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)

При определенных условиях это возможно. В данном случае, ели Вы решите обратиться в суд с иском о признании права собственности по давности владения (приобретательская давность) следует иметь в виду, что фактически требуется владеть недвижимой вещью 18 лет. 15 лет п. 1 ст. 234 ГК РФ плюс 3 года исковая давность по п. 4 ст. 234 ГК РФ.

Далее, Вы не должны быть связаны с лицом, предоставившим Вам жилье каким-либо договором. Кроме этого, в этом деле два предмета, нежилое здание и земельный участок.

Если земельный участок не разграничен, то требование о признании права следует предъявлять только в отношении здания, а вопрос о передаче в собственность или аренду земельного участка следует решать после определения судьбы недвижимости, расположенной на нем.

Для обращения в суд следует выяснить, кому принадлежат эти объекты. Это важно для того, чтобы определить ответчика.

Если земельный участок или здание на праве собственности принадлежит государству, области или муниципалитету, то как справедливо заметил наш уважаемый коллега Дмитрий Васильев, по давности владения такое имущество за Вами суд не признает.

Для получения информации по интересующим вас объектам следует обратиться в Росреестр для получения выписок из ЕГРП. Каждая стоит 200 рублей. Из них можно установить кому и на каком праве принадлежат объекты.

С уважением, С.Сергеев

Уточнение клиента

ШКОЛА ГОТОВИТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ИСКА В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, А ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ ХОДАТАЙСТВО В СУД. БЫЛИ СДЕЛАНЫ ЗАПРОСЫ НА В ДЕПАРТАМЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ОТНОШЕНИЙ .ПРИШЛИ ОТВЕТЫ: НА БАЛАНСЕ НЕТ ДАННОГО ЗДАНИЯ

21 Ноября 2014, 09:11

Отсутствие информации в реестре гоструктур еще не свидетельствует об отсутствии права собственности на данный объект недвижимости. Вам необходимо заказать выписку из ЕГРП — документ, который подтверждает наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.

Обратите внимание, что право на этот объект может быть и не зарегистрировано в ЕГРП, раньше договоры регистрировались в БТИ (бюро технической инвентаризации, и не только в БТИ, в каждом регионе по разному), однако согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Данное обстоятельство обязательно будет исследоваться судом при рассмотрении Вашего иска о признании права собственности

ПРИ ПРИЕМЕ НА РАБОТУ В ШКОЛУ. МОЕЙ СЕМЬЕ ДИРЕКТОР ПРЕДОСТАВИЛ ДАННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД ЖИЛЬЕ

Какой либо договор при этом заключался?

Уточнение клиента

БЫЛ ЗАКЛЮЧЕН ТРУДОВОЙ ДОГОВОР, ПРО ЖИЛЬЕ В НЕМ НИЧЕГО НЕТ

21 Ноября 2014, 09:26

В дополнение к ответу коллег добавлю, что действительно как вариант можно попробовать обратиться в суд о признании за Вами права собственности на нежилое здание в силу приобретательной давности. Но перед этим нужно обязательно сделать запрос в ФРС о собственниках на данный объект недвижимого имущества, а также в БТИ. Если по запросам придет ответ, что собственник жилья неизвестен, тогда можно обращаться в суд. При этом необходимо помить, что как следует из определения, данного в статье 234 ГК РФ при предъявлении такого иска, истцу надлежит доказать следующие обстоятельства:

а) добросовестность владения, т.е. лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
б) открытость владения, т.е. лицо не скрывало и не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
в) непрерывность владения, т.е. владение не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
г) владение имуществом как своим собственным, т.е. владение не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Стоит отметить, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, а именно – срок приобретательной давности начинает течь только после истечения срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Таким образом, реальный срок приобретательной давности составляет 18 лет с момента получения истцом владения над объектом недвижимого имущества.

С уважением, юрист

БЫЛИ СДЕЛАНЫ ЗАПРОСЫ НА В ДЕПАРТАМЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ОТНОШЕНИЙ.ПРИШЛИ ОТВЕТЫ: НА БАЛАНСЕ НЕТ ДАННОГО ЗДАНИЯ

Обращайтесь в суд о признании за Вами права собственности в силу приобретательной давности. Приложите все имеющиеся документы, в том числе ответ из Департамента имущественных отношений. Если для суда этого будет недостаточно, то он сам сделает все соответствующие запросы.

ШКОЛА ГОТОВИТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ИСКА В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, А ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ ХОДАТАЙСТВО В СУД. БЫЛИ СДЕЛАНЫ ЗАПРОСЫ НА В ДЕПАРТАМЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ОТНОШЕНИЙ.ПРИШЛИ ОТВЕТЫ: НА БАЛАНСЕ НЕТ ДАННОГО ЗДАНИЯ

Собирайте все документы, которые подтверждают факт отсутствия жилья на балансе — их нужно будет обязательно приложить к иску.

Здравствуйте, Мурман !

Да, в данной
ситуации имеет смысл подавать иск в суд о признании права собственности в силу
приобретательной давности в соответствии со ст. 234
ГК РФ, поскольку Вы добросовестно и
непрерывно пользуетесь в качестве владельца данным жилым помещением. Кроме того,жилое помещение, не принадлежащее ни к государственному, ни к муниципальному
жилищному фонду, не могло быть оформлено по договору социального найма в силу
ЖК РФ, в связи с чем нельзя ставить вопрос о его приватизации или оформлении в
найм третьих лиц.

По данному вопросу
можете ознакомиться с примером из судебной практики, где также на жилье
претендовала семья учителя — кассационное
определение Амурского областного суда от 08.07.2011 по делу N 33-3076/11, в
котором Суд правомерно отказал в удовлетворении иска о признании права
собственности на квартиру в порядке приватизации и удовлетворил встречный иск о
признании права собственности на данную квартиру в силу приобретательной
давности и устранении нарушений права пользования квартирой, так как истец по встречному иску вселился в спорную
квартиру на законных основаниях, добросовестно, открыто и непрерывно пользуется
ей более 15 лет, своевременно ремонтирует ее, оплачивает коммунальные услуги.

Восемнадцать лет и по настоящее время проживаем в отдельно стоящем нежилом здании, все это время здание содержалось на средства моей семьи.

Можем ли мы оформить здание в собственность в судебном порядке?

Если обращаться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности согласно ст.234 ГК РФ, на которую указали коллеги, то необходимо учесть следующее:

согласно п.15 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно п.19 указанного Постановления

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

таким образом, в том случае, если с вами не был заключен договор (аренды, безвозмезного пользования и т.д.) на право проживания в нежилом доме, у вас есть шанс в судебном порядке признать право собственности на дом, в котом вы проживаете более 18 лет, в силу приобретательной
давности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Другие публикации:

  • Инвестторгбанк кредитный договор Ипотечный кредит «Фундаментальный с господдержкой» «Инвестторбанк» объявляет о начале приема заявок по ипотеке в рамках программы "Фундаментальный с господдержкой", по ставке 11,7% годовых в рублях! Список аккредитованных новостроек Тарифы на кредит […]
  • Зарембинская увольнение ФСИН заподозрила Навального в пользовании интернетом Федеральная служба исполнения наказаний (ФСИН) сообщила Генпрокуратуре и следователям о том, что Алексей Навальный под домашним арестом мог пользоваться интернетом вопреки решению суда. Об этом сообщила […]
  • Сколько стоит страховка ваз 2106 Сколько стоит ОСАГО на ВАЗ 2107 Во всех цивилизованных странах мира вопрос урегулирования убытков, которые возникли в результате дорожно-транспортного происшествия, относится к компетенции страховых компаний. С 2003 года в России оформление полиса ОСАГО […]
  • Документы на звание ветерана труда федерального значения Ветеран труда федерального значения или регионального значения Я являюсь ветераном труда Ставропольского края, присвоенного на основании награждения меня почётным знаком " Победитель социалистического соревнования", выданном коллегией министерства Общего […]
  • Приказ минздравсоцразвития порядок обучения по охране труда Постановление Минтруда РФ и Минобразования РФ от 13 января 2003 г. N 1/29 "Об утверждении Порядка обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организаций" (с изменениями и дополнениями) Постановление Минтруда РФ и […]
  • Мировой суд шексна 40 Мировой суд шексна 40 обеденный перерыв:с 12.00 до 13.00 суббота, воскресенье:выходные дни ГРАФИК РАБОТЫ ПРИЁМНОЙ СУДА: понедельник-четверг:с 8.00 до 17.15 пятница:с 8.00 до 15.00 обеденный перерыв:с 12.00 до 13.00 суббота, воскресенье:выходные […]

Вам также может понравиться