Иск к застройщику о признании права собственности

Образец искового заявления о признание права собственности на квартиру в судебном порядке 2018 г

Перед подачей искового заявления ознакомитесь с порядком регистрация права собственности в новостройке в 2018 г. Так как указанное исковое заявление подойдёт не каждому.

В ______ районный суд города Москвы

Представитель Истца по доверенности:

Правительство Москвы

Адрес: г. Москва, ул.Тверская, д.13

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

Адрес: Москва, ул. Большая Тульская, д.15

Цена иска: рублей коп.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признание права собственности на квартиру в судебном порядке.

14.09.20__ года , именуемая « Инвестор» ( Истец) и ООО _________, именуемое « Застройщик» ( Ответчик) заключили Договор № ________ согласно которому Истец приобрёл право требования на получение в собственность двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Москва, ___________________

Согласно п. 2.1. договора стоимость строительства одного квадратного метра квартиры составляет сумму, эквивалентную ____долларам США, общая стоимость составляет _____________ долларов США.

Данную суммы истец оплатил полностью, согласно квитанций к приходным кассовым ордерам: №____________

В рублёвом эквиваленте курс ЦБ РФ на день оплаты составил ___________ руб.

Согласно дополнительного соглашения №3 от 20.10.2012 года к договору № 31/149-Ж от 14.09.2007года доплата по результатам обмеров БТИ составляет ___________ долларов США, ( в рублёвом эквиваленте курс ЦБ РФ на день оплаты составил 31.2538 руб.). Данную сумму истец оплатил полностью, согласно приходного кассового ордера №422 от 22.10.2012г.

Несмотря на то, что дом построен, в нем произведены обмеры БТИ и осуществлен ввод в эксплуатацию, право собственности истца до настоящего времени не оформлено.

Самостоятельно истец реализовать свое право на получение, оформление и регистрацию жилого помещения в собственность не может.

Истец вынужден обратиться в суд для защиты своих прав, доводы для признания своих требований обосновывают следующим:

Согласно определения Московского городского суда от 28 февраля 2012 г по делу № 33-21125 существо заключаемых договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которые стороны действительно имели в виду, в связи с чем, заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры по своей правовой природе является договором инвестирования.

Истец считает, что договор № 31/149-Ж от 14.09.2007 года между Застройщиком ( Ответчиком) и Инвестором ( Истцом) года в совокупности с дополнительными соглашениями к нему представляют собой договор, по которому Ответчик ( Застройщик) передал Истцу ( Инвестору) право на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ______________________________-, и право на получение в собственность спорного жилого помещения и машиноместа по окончании строительства дома.

14.09.20_____ года Истец и Ответчик заключили дополнительное соглашение №1 договору № ________ от 14.09.20____ года, согласно которому ответчик обязуется предоставить 1 ( Одно) Машино-место в подземном гараже-стоянке, расположенном в жилом доме по адресу: Москва_______________________. Стоимость машино-места входит в стоимость квартиры и дополнительной оплате не подлежит.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

На основании статьи 8 ГК РФ, п.1, п. 3 гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи ( недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ п.1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 314 ГК РФ обязательства должны исполняться либо в указанный срок либо в разумный срок

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст. 17 указанного Закона одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно ст. 6 ГК РФ п.1 в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения ( аналогия закона).

На основании вышеизложенного:

Признать за ФИО право собственности на квартиру № , расположенную по адресу: г. Москва, ул. , д. , корп..

  1. Квитанция об оплате государственной пошлины;
  2. Ходатайство об истребовании доказательств;
  3. Расчет гос. пошлины;
  4. Копия договора № ___ от 14.09.20__года ;
  5. Копия дополнительного соглашения №1, от 14.09.20_г.;
  6. Копия дополнительного соглашения №2, от 08.02.20_г.;
  7. Копия дополнительного соглашения №3, от 20.10.20_г.;
  8. Копия доверенности на представителей;
  9. Копии документов для участников процесса;
  10. Копии финансовых документов;

20 года Представитель истца по доверенности

ВАЖНО. перед подачей искового заявления ознакомитесь с Регистрация права собственности в новостройке Так как указанное исковое заявление подойдёт не каждому.

Иск к застройщику о признании права собственности

II. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)

III. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц, не привлеченных к участию в деле.

I. Введение

Если в соответствие с заключенным до 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ, вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о защите прав потребителей. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное – его содержание!

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 2 статьи 27 закона, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона» достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона».

В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей».

Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков. Согласно п.п. 1, 2 статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости… При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Смотрите так же:  Компенсация оу

Застройщик не передает дольщику квартиру. Что делать?

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д. ?

Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре. Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать следующим образом: «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором – корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение. Примеры взяты нами из свободных источников в сети Интернет, а также любезно предоставлены нашими коллегами.

Рекомендуем другие публикации по теме:

  • Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года
  • Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года
  • Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект по искам граждан-дольщиков. Судебная практика
  • Долевое участие в строительстве. Популярные вопросы
  • Неустойка по договору долевого участия в строительстве
  • Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов
  • и другие публикации в рубрике Участие в долевом строительстве, инвестирование

Итак, ниже приведены примеры положительных решений, определений и постановлений судов общей юрисдикции в извлечениях по искам граждан о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) к организациям, привлекающим денежные средства граждан для строительства жилого дома, которые обязуются передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение

II. Признание права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве

(если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)

Суд надзорной инстанции решение суда первой инстанции о признании права собственности оставил в силе

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, взыскании с ответчика неустойки.

В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме. Ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением суда исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы.

Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц (извлечение из Постановления Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу N 44г-293/06).

Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом

Ч. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру. В обоснование требований указала, что В 2002 г. ЗАО приобрело в собственность незавершенный строительством объект (детский сад с бассейном). 20.08.2003 г. ЗАО получило разрешение на перепрофилирование объекта под трехэтажный жилой дом.

Ч. был заключен договор об инвестиционной деятельности от 01 марта 2005 г. с ЗАО. По этому договору истица получила однокомнатную квартиру № 47.

Истице в УФРС было отказано в регистрации права собственности по причине противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект. Объект, на который зарегистрированы права ответчика уже не существует, на его месте возведен трехэтажный жилой дом, в котором истица приобрела квартиру. В мэрии г. Новосибирска получено разрешение на ввод в эксплуатацию и изготовлен кадастровый паспорт на данный жилой дом.

В судебном заседании представитель ответчика признал исковые требования в полном объеме, подтвердив доводы истца. Судом признание иска принято.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Статьей 8 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Статья 4 данного закона устанавливает, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов и другие лица.

Статьей 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию Мэрией разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилой части завершенного строительством здания детского сада под жилой дом с помещениями общественного назначения в цокольном этаже.

Принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, суд полагает возможным признать право собственности на квартиру за истцом, который выполнил свое обязательство в полном объеме, и данный факт не оспаривался (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 13 февраля 2008г.).

Оставлено в силе решение суда о признании права собственности на квартиры за истцами, взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков окончания работ, компенсации в возмещение морального вреда и уменьшении стоимости квартир как последствие нарушения исполнителем сроков выполнения работ

27 сентября 2000 года между Ш. и ООО ПКП «Эколог», а также У. и ООО ПКП «Эколог» заключены договоры на долевое участие в строительстве, по условиям которых ООО ПКП «Эколог» взяло на себя обязательства построить и передать каждому по трехкомнатной квартире в 4 квартале 2002 года.

Районный суд, удовлетворяя исковые требования Ш. и У., обоснованно пришел к выводу, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Данный вывод является правильным, основанным на нормах материального права и установленных по делу доказательствах. Истцы являются потребителями работ и услуг, вытекающих из смешанных договоров на долевое участие в строительстве жилья, а ответчик — исполнителем указанных услуг, поскольку между сторонами фактически был заключен договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истцов жилых помещений с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и данные отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из изложенного, суд правильно пришел к выводу, что ответчиком в нарушении п. 1 ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей» были нарушены установленные сроки окончания выполнения работы с просрочкой на 8 месяцев, и, учитывая нормы ст. 28 указанного закона обоснованно уменьшил стоимость квартир N 9 и N 10.

В то же время, судом обоснованно удовлетворены исковые требования У. и Ш. в части взыскания с ответчика в их пользу неустойки, т.к. неустойка является мерой юридической ответственности и подлежит применению одновременно с мерами защиты прав потребителя. Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд правильно снизил ее, применив нормы ст. 333 ГК РФ.

Обоснованно в их пользу взыскана и компенсация морального вреда, сумма которого определена правильно, исходя из разумности и справедливости, с учетом того, что истцы длительное время не могли пользоваться жилой площадью, длительно испытывали бытовые неудобства (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ).

Учитывая, что при заключении договоров на строительство двух квартир, истцы предполагали получить их в собственность, районный суд правильно, исходя из требований ст. 218 ГК РФ признал за Ш. и У. право собственности на оспариваемые квартиры, стоимость которых оплачена в полном объеме (извлечение из определения Пензенского областного суда от 18 июля 2006 года, по делу № 33-1482)

Смотрите так же:  Пояснительная записка к проекту закона города москвы

III. Отмена решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц (не привлеченных к участию в деле)

Суд, принимая признание иска ответчиком, должен проверить, не нарушает ли оно права и законные интересы других лиц, и разрешить вопрос о привлечении этих лиц к участию в деле. Нарушение данной нормы права повлекло отмену судебного решения в части удовлетворения требований одного из истцов о признании права собственности на квартиру

К., Р., Г. обратились в суд с иском к ООО «Компания Мособлстрой N 23» с требованиями о выполнении условий договоров о долевом участии в строительстве и признании права собственности на квартиры в соответствии с этими договорами. В обоснование заявленных требований указали, что исполнили свои обязательства по передаче денежных средств в размере и сроки, определенные условиями заключенных договоров.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования признал.

Решением городского суда требования истцов удовлетворены.

Президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.

Суд удовлетворил исковые требования только на основании признания иска представителем ответчика ООО «Компания Мособлстрой-23».

В надзорной жалобе указывается, что спорная квартира, право собственности на которую признано решением суда за К., принадлежит Р.И. на основании заключенного 9 декабря 2002 года с ЗАО «Спецстройжилье — XXI век» договора о долевом участии в строительстве жилого дома. Указанная квартира передана Р. застройщиком ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» по акту передачи, она отремонтировала квартиру и фактически проживает в спорной квартире.

Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения дела суду было известно об утрате ООО «Компания Мособлстрой N 23» статуса застройщика, о заключенных 14 августа 2001 года между ОАО «Корпорацией Главмосстрой» и ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» договоре уступки разрешения на строительство и 30 декабря 2001 года между ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» и ООО «Компания Мособлстрой N 23» договора подряда на строительство 195-квартирного жилого дома N 2 в мкр. 36 г. Мытищи.

При таких данных суд, принимая признание иска ответчиком, в нарушение требований ст. 39 ГПК РФ не проверил не нарушает ли оно права и законные интересы других лиц, в частности Р.И., и не разрешил вопрос о привлечении этих лиц к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 27 февраля 2008г. № 155)

Суд ошибочно признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась

Решением районного суда признано расторжение договора об инвестировании от 22.08.95 недействительным, а также суд признал за М. право на получение квартиры N 63 в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости. Постановлением президиума областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения районного суда исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления в части признания за М. права на получение квартиры N 63.

Указано, что выводы судов сделаны без учета условий договора об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры N 63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.

Как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ее права на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе в порядке надзора.

Передав квартиру N 63 М. в собственность, суд оговорил условие этого: после внесения окончательной оплаты.

По материалам дела видно, что истец должен компании сумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиум областного суда, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена.

Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела.

Между тем в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу № 7-В99-17).

Отрохов Александр Анатольевич, адвокат, Правовой центр «Логос», г. Омск

Признаем право собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд

Оценим перспективы дела, бесплатно дадим рекомендации касательно способов признания права собственности.
Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
Тел. 8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 23 ч.

Почему важно признать право собственности в новостройке через суд?

Признаки скорого банкротства застройщика:

— застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
— не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
— на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
— на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
— в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Признание права собственности в суде общей юрисдикции

До банкротства застройщика право собственности признаётся в суде общей юрисдикции (т.е. городском или районном суде).

Пример нашей практики в признании права на машиноместо через СОЮ.

При этом совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию.
Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенном на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.
Если дом введен в эксплуатацию, признаем право собственности на квартиру без долей.
Во втором случае останется только поставить квартиру или машиноместо на кадастровый учет и подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на основании решения суда, при этом акт приемки-передачи квартиры вам не потребуется.

После введения процедуры иски по нежилым продолжают быть подведомственны судам общей юрисдикции. Однако на практике, суды либо возвращают, иски либо прекращают производство по таким делам. В таком случае, мы подаём частные жалобы и через МосОблСуд отменяем такие определения судов первой инстанции. Это дополнительная работа и повышенный риск для дольщика. По этому по общему правилу: ем раньше иск будет подан в суд по банкротному застройщику, тем больше шансов на положительный исход судебного дела.

Признание права собственности в Арбитражном суде

«До банкротства застройщика» — означает, что арбитражный суд еще не ввел в отношении застройщика процедуру банкротства.
При этом суд вводит наблюдение (если заявление кредитора было подано до 01.01.2018г.) или конкурсное производство (если после 01.01.2018г).
Если дома введены в эксплуатацию — можно признать право собственности в Арбитражном суде.

Пример нашей практики в арбитражном суде.

Если не введены, время уже упущено.
Особенно это важно дольщикам у которых права требования на нежилые помещения, в частности на машиноместа.
Если требование о передаче квартиры еще можно включить в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений», то требования о передаче нежилых помещений включать некуда, такого реестра нет.
Можно включить только денежные требования в реестр кредиторов застройщика банкрота, но это четвёртая очередь и шансов на получение денег немного.

Почему не нужно уповать на включение требования о передаче квартиры в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» при банкротстве застройщика?

Итого: при наличии вышеуказанных признаков банкротства застройщика, нужно сразу обращаться в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру, машиноместо, кладовую или офисное помещение в новостройке.
После введения в отношении застройщика любой процедуры банкротства (наблюдения или конкурсного) признавать собственность можно в арбитражном суде, но это сложнее и дороже, при этом риск отказа выше, чем в суде общей юрисдикции.

Однако, если вы упустили время и процедура банкротства застройщика уже запущена, признание права собственности в арбитражном суде — это последний шанс не потерять квартиру и в первую очередь нежилое помещение.
Если есть признаки банкротства застройщика, позвоните по телефону 8-903-120-51-06 (бесплатно консультируем ежедневно).
Так как мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия, мы раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам и сможем поделиться с вами такой информацией.

Вне зависимости от того, в какой суд подается иск, общей юрисдикции или в арбитражный суд: если дом введен в эксплуатацию — признается право собственности на сам объект, не введен в эксплуатацию — на долю в объекте незавершенного строительства.

Признание права собственности на квартиру в новостройке через суд зависит от договора по которому она приобреталась.
Ниже варианты договорных конструкций по оформлению квартир в новостройках Москвы и Московской области.

Заключение ДДУ по ФЗ-214
Самая надежная схема оформления новостройки. Главное, чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре. Однако от банкротства застройщика защитить такой договор не сможет. Самый надежный способ защиты — это признание права собственности через суд. На примере застройщиков-банкротов: АО «СУ-155», МОИСК, МКХ и группы Урбан и др. большое количество дольщиков таким образом сохранило свою недвижимость.

Смотрите так же:  Заявление об установлении факта родственных отношений образец заполнения

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ДДУ
Меньше проблем с контролирующими застройщика государственными организациями и привлекательность таких объектов с точки зрения покупателя.

Предварительный договор купли продажи (ПДКП)

От ДДУ ПДКП отличается тем, что он не регистрируется в Росреестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются. Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания. На жаргоне, менеджеры отдела продаж новостроек, называют такой договор ПДДУ, что расшифровывается как предварительный ДДУ. Даже рассказывают, что этот договор смешанный и оформлять право собственности на квартиру в новостройке через суд не потребуется. Насколько «такой» договор защищает покупателей, понятно даже несведущему человеку. Правоотношения по такому договору регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП. В некоторых случаях возможно признать в судебном порядке предварительный договор купли-продажи, договором долевого участия. В случае введения в отношении застройщика любой процедуры банкротства, внести квартиру приобретенную по ПДКП, в «реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений» не сложно, однако это не самый лучший вариант для дольщика, если сравнивать с признанием права собственности.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ПДКП, следующие:
— возможность начать продажи до получения разрешительной документации, которая необходима для регистрации договора долевого участия по ФЗ-214. Поскольку процесс получения такой документации быстрым не бывает, а деньги нужны застройщику всегда, такая схема продажи не прекращается и по сей день. По статистике, такая схема больше распространена в Москве, чем в Московской области, где многие работают по ФЗ-214.
— возможность заложить проданные по ПДКП квартиры третьему лицу, например, подрядчику или поставщику строительных материалов в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате.
Двойные продажи выплывают на поверхность, когда застройщик попадает в сложное финансовое положение. Важно первым подать исковое заявление о признании права собственности, не дожидаясь, когда это сделает другое лицо с аналогичными правами на вашу квартиру.

Жилищный кооператив или ЖСК
Самая проблемная схема продажи квартир гражданам и самый опасный для покупателя способ.
Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.
По такой схеме реализовывались квартиры в ЖСК «Губернский», ЖСК «Зодчий», ЖСК «Новые Черемушки, 8», ЖСК «Чертаново, 2», ЖСК «Фили-Давыдково, 69», ЖСК «Аврора» и «Заря» и других ЖСК, аффилированных с Су-155.

Причины, по которым застройщикам выгодна схема с ЖСК
При наличии признаков банкротства застройщика, незамедлительно обращаться в суд общей юрисдикции с исками к ЖСК о признании нрава собственности на квартиры и машиноместа, привлекая застройщика к участию в деле в качестве третьего лица.
Подробнее об этом в статье: признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

Причины, по которым невозможно получить право собственности на квартиру без обращения с иском в суд:

— не подписан акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком. В таких случаях дом построен, а собственность люди ждут годами, пока инвесторы не поделят имущество.
— не готов необходимый пакет разрешительной документации для государственной регистрации.
— не оформлены документы на земельный участок. Ждать оформления застройщиком земли бесполезно.
— приостановлены работы, банки строительство не кредитуют, все квартиры проданы и дело идет к банкротству застройщика.

Рассмотрим два варианта с разными юридическими схемами по защите прав истцов.
Исковые требования зависят от того, сдан дом в эксплуатацию или нет.

Дом сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет собственность до урегулирования отношений с инвесторами по инвестиционному контракту. Подаётся иск о признании права собственности на квартиру. Основывается на ч. 1, 4 ст. 218, 219, ч.1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ. Смысл статей в том, что нарушаются ваши права и это единственно возможный вариант их защиты.

Дом не сдан в эксплуатацию.
Застройщик не оформляет жилые помещения в собственность, поскольку дом физически не построен, проблемы с финансированием, с разрешительной документацией. Ждать нельзя – перспектива банкротства застройщика.

Варианты исковых требований:
— иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Иск основывается, в частности на ст.130, 307, 309, 310 ГК РФ. При такой конструкции иска жилое помещение может быть не передано по акту. Пункт 17 обзора в ред. от 04.03.2015.
— иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. При такой конструкции иска жилое помещение должно быть передано дольщику по акту приема-передачи. Пункт 16 обзора в ред. от 04.03.2015.

Каждый иск о признании права собственности на новостройку индивидуален.
Бесплатно консультируем по вопросам подачи иска в суд по телефону 8-903-120-51-06 (ежедневно).

Для оформления права собственности на новостройку через суд нужны документы:
1. ЖСК — подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
2. ПДКП — предварительный договор, документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер), договор уступки (при наличии), любая переписка и др.
3. ДДУ — договор долевого участия, документы по оплате, договор уступки (если есть), переписка с застройщиком.

Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд.

При наличии признаков скорого банкротства застройщика приглашаем обратиться за бесплатной консультацией.

Ежедневно по телефону 8-903-120-51-06 расскажем, что нужно делать по вашему случаю.
Работаем, в том числе, со сложными объектами: где не оформлена земля, с перспективой банкротства застройщика.

Какие документы нужны для признания права собственности по объектам ЖСК?
Об этом подробно в статье Признание права собственности на квартиры или машиноместа в ЖСК.

У меня застройщик АО СУ-155.
Что можно сделать?
О признании права собственности в отношении застройщика-банкрота в статье Банкротство АО «СУ-155» с примерами из судебной практики.

У меня застройщик АО «АлеутСтрой».
Как признать право собственности?
Подробнее об этом в статье Иски к АО «АлеутСтрой» .

У меня застройщик МОИСК.
Какие мои действия?
Обсуждение этого вопроса в статье МОИСК — иски о признании права собственности

У меня застройщик АО «Московский комбинат хлебопродуктов».
Какой порядок признания права собственности на квартиру и машиноместо?
Процедура признания права собственности и последовательность ваших действий описана в статье Признание права собственности по МКХ через суд

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика?
Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?
Какие могут возникнуть риски?
Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора?
Нужно ли перед подачей иска в суд подавать какие-либо документы в Росреестр?
Об этом подробно в статье расторжение ДДУ.

По каким ставкам правильно делать расчет при взыскании неустойки пор ДДУ?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье: расчет.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про НДФЛ.

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье: взыскание убытков.

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье: вопросы и ответы юриста.

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
уступку прав требования.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
срок исковой давности по ДДУ.

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье: неустойка с застройщика.

Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите здесь.

Другие публикации:

  • Мировой суд в г боровичи Судебный участок № 2 Боровичского судебного района 174411, Новгородская область, Боровичский район, г. Боровичи, пл. Володарского, д.7 МИРОВОЙ СУДЬЯ: Осипов Антон Викторович ПОМОЩНИК МИРОВОГО СУДЬИ: Андреева Оксана Владимировна СЕКРЕТАРЬ СУДЕБНОГО […]
  • Федеральный закон 136 от 27052019 г Федеральный закон от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ "О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и […]
  • Патент 1013444 Способ получения полифосфата аммония СПОСОБ ПОЛУЧЕНИЯ ПОЛИФОеФАТА АММОНИЯ, включающий смешение карбамида с ортофосфорной кислотой при повышенной температуре,о т л ичающийся тем, что, с целью придания продукту водорастворимых свойств за счет увеличения […]
  • Льготы для мчс в россии Ипотека для сотрудников МЧС Ипотечный кредит от Альфа-Банка от 8,99% → Подать заявку Для многих граждан нашей страны вопрос приобретения жилья или расширения имеющегося стоит достаточно остро. К сожалению, государственные служащие и бюджетники часто имеют […]
  • Под залог птс ульяновск Автоломбард под залог птс в Ульяновске На сегодняшний день, в связи с ужесточением банками требований к заемщику, стало довольно трудно быстро получить необходимую сумму в кредит. Поэтому все большую популярность среди населения набирает услуга "Займ под […]
  • Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 года Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ"О Конституционном Суде Российской Федерации" С изменениями […]

Вам также может понравиться