Договор о участке отчет

Содержание:

Суд: Покупка участка по цене, многократно превышающей кадастровую стоимость, не говорит о вине гендиректора в убытках

31 августа 2018

Один из экспертов «АГ» указал, что данный спор интересен тем, что суд отверг доказательства истцов о многократном завышении цены договора, хотя в большинстве случаев именно данный критерий является главенствующим. Другой же отметил, что именно отчет об оценке, который имелся на момент совершения сделки, повлиял на отказ в иске, а правильность этого отчета судом не оценивалась, что порождает ряд вопросов.

Арбитражный суд Челябинской области вынес решение по делу № А76-26129/2016, в котором, разрешая вопрос о взыскании убытков с бывшего генерального директора, указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка для государственных и муниципальных нужд, как правило, значительно меньше, чем его рыночная стоимость, определенная для целей его приватизации.

По результатам открытого тендера 25 октября 2013 г. между АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ООО «Грин Парк» был заключен договор передачи права и обязанностей по договору аренды земельного участка. Обе стороны провели оценку стоимости объекта, на основании которой цена по договору составила более 675,5 млн руб. Сама сделка была одобрена наблюдательным советом АО «ЮУ КЖСИ».

Спустя два года Корпорация посчитала, что стоимость по сделке была завышена. Основанием для такого вывода послужил отчет оценщиков от 30 марта 2015 г., согласно которому стоимость земельного участка составляет примерно 4,8 млн руб. После этого Корпорация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к своему бывшему генеральному директору Юрию Лейвикову. В 2016 г. к иску присоединился акционер компании – областное Минимущество. В качестве субсидиарных ответчиков суд привлек членов наблюдательного совета АО «ЮУ КЖСИ».

В обоснование значительности ущерба и несоответствия цены договора истец представил отчет о рыночной стоимости права аренды земельного участка от 9 апреля 2015 г., согласно которому по состоянию на 25 октября 2013 г. рыночная стоимость права аренды составляла 96 млн руб., и ответ от 30 марта 2015 г., согласно которому рыночная стоимость составляла примерно 4,8 млн руб.

Корпорацией также были подготовлены рецензии на отчет об оценке стоимости участка ООО «Грин Парк», в которых указывалось, что он не может быть признан в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В суд ответчики представили отчет АО «ЮУ КЖСИ» от 19 октября 2013 г., заключение оценщика от 21 октября 2013 г. и протокол наблюдательного совета об одобрении сделки. Ответчики также отметили, что истцами в материалы дела не представлено доказательств того, что действия исполнительного органа и членов наблюдательного совета противоречили мнению акционера общества или других должностных лиц.

Рассмотрев представленные материалы, суд указал, что в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Он также отметил, что руководитель юридического лица не может быть признан виновным в причинении обществу убытков, если он действовал исходя из обычных условий делового оборота либо в пределах разумного предпринимательского риска. Кроме того, суд посчитал, что бесспорных доказательств того, что действия (бездействие) ответчика были направлены на причинение вреда возглавляемому им обществу, истцом не представлено (ст. 9, 65 АПК РФ).

Также он отметил, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 47 Закона об акционерных обществах годовое общее собрание акционеров проводится в сроки, устанавливаемые уставом общества, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через полгода после окончания финансового года. На годовом общем собрании акционеров должны решаться вопросы об избрании совета директоров (наблюдательного совета) общества, ревизионной комиссии (ревизора) общества, утверждении аудитора общества, вопросы, предусмотренные подп. 11 п. 1 ст. 48 данного закона, а также могут решаться иные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания акционеров.

Исходя из этого, суд указал, что о заключенных сделках, производимых акционерным обществом платежах, программах развития бизнеса общества акционер общества – Минимущество должен был узнать не позднее 30 июня 2014 г. и в случае несогласия приостановить исполнение договора.

Суд отметил, что в 2013 г. оба общества провели оценку рыночной стоимости права аренды, в соответствии с которой цена составляет около 660 млн руб. «Таким образом, до заключения договора и общество “ЮУ КЖСИ”, и общество “Грин Парк” по своей воле и в своем интересе провели оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка, которая является сопоставимой с оспариваемой в настоящем деле ценой. В указанный период на все отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды в порядке, установленном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, были получены положительные экспертные заключения, которые в разумные сроки не оспорены, а следовательно, стороны сделки соглашались именно с такой оценкой продаваемого одной стороной и приобретаемого другой права аренды», – указывается в решении.

Суд не принял рецензии АО «ЮУ КЖСИ» в связи с тем, что по состоянию на 1 января 2013 г. и на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка составляла около 508 млн руб. Он указал, что в рассматриваемой ситуации приведенные значения кадастровой стоимости земельного участка существенно выше той цены, которую истец считает обоснованной.

«Вместе с тем для суда очевидно, что результат рыночной стоимости оценки того или иного объекта, вещи, права и т.д. будет зависеть от той задачи, которую заказчик поставил перед оценщиком и того объема исходных данных, которые предоставил ему для работы, а потому рыночная стоимость земельного участка, определенная в связи с его изъятием для государственных и муниципальных нужд, как правило, значительно меньше, чем рыночная стоимость этого же земельного участка, определенная для целей его приватизации. При этом каждый оценщик по своему усмотрению определяет методы оценки и объекты-аналоги при использовании сравнительного подхода. Кроме того, рыночная стоимость любого имущества меняется с учетом изменения экономической ситуации в публично-правовом образовании, и это особенно важно учитывать при проведении ретроспективной оценки недвижимости, то есть при определении ее стоимости на прошлую дату», – указывается в решении.

По мнению суда, именно этим объясняется такая существенная разница в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка в представленных в материалы дела различных отчетах об оценке.

Кроме того, суд отметил, что срок исковой давности по претензии к членам наблюдательного совета истек в 2017 г., что является дополнительным основанием для отказа в требованиях к солидарным соответчикам. Суд решил отказать в удовлетворении исковых требований.

Комментируя решение, директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов указал, что не всегда все участники общества или его новое руководство могут быть удовлетворены действиями его исполнительных органов. «Так, директор может совершать действия в интересах одних участников в ущерб интересам других или откровенно работать на себя вплоть до обналичивания денежных средств. Закон предоставляет возможность взыскать с таких руководителей убытки, причиненные обществу их виновными действиями (бездействием). Вместе с тем, помимо установления наличия убытков, следует принимать во внимание степень разумной осмотрительности руководителя», – пояснил эксперт. Алексей Силиванов указал, что при оценке оснований для взыскания с руководителя организации убытков суд вынужден найти баланс между интересами общества и обоснованностью действий руководителя, и добавил, что последние несколько лет количество таких споров ежегодно возрастает, и это показывает актуальность вопроса для бизнеса.

Смотрите так же:  Нотариус зеленогорск красноярского края

Эксперт отметил, что в рассматриваемом споре именно отчет об оценке, который имелся на момент сделки, стал основным фактором, который повлиял на отказ в иске к руководству общества о возмещении убытков, а правильность этого отчета судом не оценивалась. «Из этого вытекают следующие вопросы, которые выходят за рамки рассмотренного дела: как доказывать недобросовестность оценщиков, “легализующих” нерыночные цены, и с кого взыскивать убытки, причиненные в результате представления недобросовестных отчетов об оценке?» – обращает внимание эксперт.

По мнению руководителя практики трудового и миграционного права Юридической группы «Яковлев и Партнеры» Антона Алексеева, немаловажным в данном споре является то, что суд учел последующее поведение истцов, в соответствии с которым они не выражали какого-либо несогласия с действиями бывшего руководителя более двух лет, все это время зная о совершенной сделке.

Эксперт отметил, что споры такого рода сводятся к тому, что ответчик вынужден доказывать свою добросовестность (получение необходимых одобрений сделки; должную осмотрительность (проведение независимой оценки); осведомленность истца о совершении спорной сделки и др.). «Споры такой категории достаточно распространены. Суды также учитывают наличие и иных обстоятельств, доказывающих вину ответчиков. Например, аффилированность ответчика с контрагентом, действительность спорной сделки и создала ли спорная сделка препятствия для ведения истцом его хозяйственной деятельности», – пояснил Антон Алексеев.

«Данный спор интересен тем, что суд отверг доказательства истцов о многократном завышении цены спорного договора, им не удалось это доказать. В большинстве случаев для судов именно данный критерий является главенствующим. Практика АС Уральского округа последних трех лет говорит, что иски подобного рода достаточно часто удовлетворяются, соответственно, нельзя исключать, что суды вышестоящих инстанций иначе расценят обстоятельства и доказательства в данном споре», – резюмировал эксперт.

Оценка стоимости земли и земельных участков

Ситуации, в которых оценка земельных участков необходима:

  • получение кредита под залог
  • сделки купли продажи
  • принятие управленческих решений
  • судебные разбирательства, связанные с недвижимостью
  • другие

Сроки и стоимость услуг

Наценка за срочность составляет 30%.

  • Выезд оценщика – 300 — 1000 руб. в зависимости от места нахождения объекта оценки
  • Курьерская доставка отчёта в пределах г. Воронежа — 200 руб.

Документы для оценки (копии , заверенные в установленном порядке)

Документы Заказчика (юридическое лицо):

  1. Заявка на проведение оценки.
  2. Сведения о заказчике/собственнике (наименование , банковские реквизиты, ИНН, ОГРН, дата присвоения ОГРН, адрес, должность, ФИО руководителя)
  3. Справка о балансовой стоимости имущества

Документы Заказчика (физическое лицо):

  1. Заявка на проведение оценки.
  2. Копия паспорта заказчика/собственника (1 ,4 стр.).

Документы на земельный участок

  1. Свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок или договор аренды земельного участка.
  2. Кадастровый план земельного участка.

Варианты Ваших действий для получения отчета об оценке:

  1. Сбор документов, необходимых для оценки, отправка их нам по факсу (473 ) 272-79-73, 220-48-99 или по эл.почте [email protected]
  2. Вызов оценщика.
  3. Передача документов оценщику, который приедет к Вам на осмотр, подписание договора на проведение оценки, получение счёта на оплату услуг.
  4. Оплата наших услуг.
  5. Приезд к нам в офис за отчётом или получение отчёта в любом удобном для Вас месте через курьера.
  1. Приезд к нам в офис с документами для заключения договора, вывоз оценщика на объект оценки.
  2. Оплата наших услуг.
  3. Приезд к нам в офис за отчётом или получение отчёта в любом удобном для Вас месте через курьера.

Информация об оценке земельных участков:

Земельные ресурсы на сегодняшний день являются приоритетной сферой вложения средств. Оценка земли в оценочных услугах занимает особое место. Законодательством выделено несколько видов ее стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная, ликвидационная. В большинстве случаев оценка стоимости земли заключается в определении рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земли и земельных участков не является постоянной величиной, поэтому объективная величина актуальна для какого-то конкретного периода, так как цены нестабильны и со временем меняются.

В основном оценка земельного участка проводится при оформлении кредитов, их выкупа, вступлении в наследство и при бракоразводных процессах.

Оценка стоимости в Воронеже , которая была проведена консалтинговой компанией «Калетта », считается юридическим документом, который может быть представлен в судебные органы, государственные и другие учреждения.

Обращаясь за услугами оценки земельных участков и земли в нашу компанию из Воронежа, Вы доверяетесь квалифицированным специалистам, которые профессионально подходят к выполнению каждого заказа.

Отчет об оценке земельного участка

Под земельным участком в настоящее время понимают определённую часть поверхности земли (включая поверхностный слой почвы), которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Оценка земли обычно происходит для следующих целей:

  • Оценка при необходимости передачи земли для обеспечения банковских кредитов
  • Оценка земли как составляющая часть оценки бизнеса
  • Определение особенностей участка при наследовании
  • Оценка участков для разрешения споров на имущество
  • Необходимость приватизации госсобственности
  • Оценка земли и участков с кадастровой точки зрения
  • Операции покупки/продажи земли

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными цена­ми каждого имущественного комплекса, необходимость само­стоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни эко­номические интересы владельца имущества, ни ожидания пред­полагаемого инвестора.

Дифференцированная оценка рыночной стои­мости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определе­ния размеров арендной платы.

Как составить договор аренды земельного участка?

Договор аренды земельного участка оформляется при передаче земли другому субъекту во временное владение. При его составлении необходимо учесть определенные правила, о которых будет рассказано в этой статье.

Форма и содержание договора аренды земли, в т. ч. участка сельхозназначения. Типовой договор образца 2015 г.

Договор аренды земельного участка заключается в случае, когда собственник (арендодатель) передает землю в пользование арендатору. При этом продукция, полученная арендатором в ходе использования участка, становится его собственностью. В аренду могут передаваться участки, принадлежащие гражданам, организациям, муниципальным образованиям и государству.

Правила составления договора при передаче земли в аренду регламентируются Земельным и Гражданским кодексами. Отдельно Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года регламентируются отдельные положения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то могут использоваться специально разработанные и утвержденные типовые договоры аренды земельного участка, которые предлагаются арендодателем к подписанию арендатору. Образцы договоров аренды земельных участков сельхозназначенияутверждены нормативно-правовыми актами многих госорганов, например Правительство Московской области утвердило примерный образец в своем Постановлении № 1085/45 от 20 ноября 2006 года.

В тексте договора аренды земельного участка в обязательном порядке следует отразить:

  1. Признаки, характеризующие земельный надел, передаваемый в пользование: местоположение, кадастровый номер, вид разрешенного использования участка, площадь. Также к соглашению должен прилагаться план участка, позволяющий определить его границы.
  2. Величина арендной платы за пользование землей. Расчет этой платы может содержаться как в тексте соглашения, так и в приложении к нему.

Договор аренды земельного участка всегда заключается в письменном виде. Кроме того, если прописанный в договоре срок аренды составляет 1 год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Дополнительные условия и продление договора

Помимо необходимых условий в договоре аренды земельного участка, как правило, прописываются и некоторые дополнительные:

  1. Срок, на который земля переходит к арендатору. Если стороны не согласовали такой срок, то договор признается заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации и арендатор, и арендодатель могут прекратить действие договора, если предварительно за 3 месяца уведомят об этом другую сторону. В некоторых случаях законом установлен максимальный срок аренды. Так, договор об аренде сельскохозяйственных земель может быть оформлен не более чем на 49 лет.
  2. Порядок внесения платы за пользование землей.
  3. Права и обязанности сторон (например, обязанность арендатора осуществлять мероприятия по улучшению качества почвы).
  4. Основания для досрочного прекращения аренды.
  5. Ответственность за нарушение договора.
  6. Порядок рассмотрения споров и разногласий.
Смотрите так же:  Возмещение ущерба третьим лицам по каско

Если арендатор надлежаще выполнял свои обязанности, то по завершении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на получение земельного надела в пользование на новый срок. Однако в договоре аренды земельного участка может быть и прямо прописано, что это право у арендатора отсутствует.

В случае когда после завершения срока действия договора арендатор по-прежнему пользуется землей и собственник не возражает против этого, соглашение считается продленным на неопределенный срок.

Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды?

Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:

  • для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
  • согласия арендодателя на переуступку не требуется;
  • прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
  • к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
  • лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
  • размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно найти в Сети, но перед его использованием нужно убедиться, что он соответствует действующему законодательству и интересам сторон.

Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.

Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику). Однако срок субаренды в любом случае не может быть больше срока арендного договора. Кроме того, договор аренды участка может ограничивать право арендатора и на сдачу участка в субаренду. Так как в последнее время значительных изменений в законодательстве, регулирующем арендные отношения, не происходило, при составлении допустимо использовать образцы договоров субаренды земельных участков 2015 г.

Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком

Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.

Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.

Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.

Договор о участке отчет

Мы, нижеподписавшиеся,_________ (ФИО, местожительство и паспортные данные гражданина, выступающего в качестве продавца) именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий на основании _________ (название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца/ продавцов на землю, его номер и дата выдачи), в лице ,_________ (в случае заключения договора лицом, уполномоченным продавцом, указывается — в лице уполномоченного продавцом, ФИО, местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности, реквизиты доверенности)

и _________ (ФИО гражданина, его местожительство, паспортные данные, выступающего в качестве покупателя) именуемый в дальнейшем «Покупатель» _________ (в случае заключения договора лицом, уполномоченным покупателем, указывается — в лице уполномоченного покупателем, фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности)заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, кадастровый № (с размещенными на нем объектами недвижимости или без них)в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, общей площадью, (категория земельного участка, вид разрешенного использования)
(основные характеристики участка указываются в соответствии с прилагаемыми документами на участок).

2. Плата по договору
2.1. Цена проданного земельного участка составляет: _________ (сумма в рублях), в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном
участке _________ (сумма в рублях) (если на земельном участке расположены улучшения).
2.2. Покупателем перечислено:
2.2.1. Продавцу на счет N ______ в банке _________ (реквизиты банка) _________ (сумма в рублях) по платежному документу _________ (название платежного документа, его номер и дата оплаты).
2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере _________ наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными)
(либо иное описание формы оплаты).

3. Обременения земельного участка
3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади _________ (в случае наличия обременений или ограничений использования).
Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

4. Обязательства сторон
4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 3 настоящего договора)имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.
4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, города
Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

5. Заключительные положения
5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районным(городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
5.2. Настоящий договор составлен в _________ (кол-во)экземплярах. Первый передан Покупателю, второй — Продавцу.
5.3. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

  • план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
  • сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);
  • требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
  • доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Продавцом);
  • доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем).

Какой налог с продажи земельного участка для физлиц?

Налог с продажи земельного участка уплачивается продавцом в соответствии с действующими нормами налогового законодательства. При продаже участка лицо получает ощутимую прибыль, которая ложится в основу расчета налога с продажи земельного участка.

Лица, обязанные уплатить налог после продажи участка

Если физлицо продает земельный участок, то у него возникает обязанность уплатить налог на доходы физлиц согласно нормам главы 23 Налогового кодекса РФ. Для того чтобы действительно возникла обязанность уплаты НДФЛ, должно совпасть 2 условия: и лицо, владевшее участком, и сам участок должны подпадать под действие норм, регулирующих порядок уплаты НДФЛ.

Что касается налогоплательщиков, то ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы, а вот сам участок должен находиться на территории России. В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на 2 категории, причем вне зависимости от гражданства разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так:

  • Резиденты — это те, кто проживает в РФ чуть больше полугода на протяжении 12 месяцев, а если точнее — более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание.
  • Те, кто пребывает в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.
Смотрите так же:  Крестьянская война под предводительством пугачева требования

Те и другие обязаны уплатить НДФЛ, если получили доход от продажи земли в России.

Важно: в соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015 № ОА-3-17/[email protected] само по себе нахождение гражданина России в стране менее 183 дней в течение календарного года не является основанием для утраты им статуса резидента. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально, в зависимости от наличия постоянного места жительства на территории РФ.

Ставка налога при продаже участка физическим лицом

Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13%. Но здесь есть исключения. Что касается продажи земельного участка, такая ставка применяется к налоговым резидентам, а лица, которые ими не являются, используют ставку 30%.

Получается, что если участок продали за 2 000 000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). А вот продавец-нерезидент заплатит уже 600 000 рублей (2 000 000 * 30%).

Как срок владения землей влияет на размер налога при продаже участка?

Получение денег от продажи недвижимости не всегда рассматривается как доход. Если собственник владел участком более 3 лет, а затем продал его, то он освобождается от уплаты налога. Это правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. До 01.01.2016 действовало именно такое правило, но теперь период владения объектом недвижимости, необходимый для освобождения от налога, увеличен до 5 лет. Так, по новым правилам для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо быть собственником земельного участка более 5 лет. Но если право собственности на участок было получено:

  • по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • при приватизации;
  • в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением;

то продажу с последующим освобождением от уплаты налога с продажи земельного участка можно осуществлять по-прежнему по истечении 3 лет.

Нововведение распространяется на сделки, совершенные после 01.01.2016. При этом в расчет идет не дата подписания договора, а дата получения продавцом денег. Поэтому если договор был подписан в конце 2015 года, а деньги покупатель отдал уже в 2016 году, то налоговым периодом будет считаться 2016 год, и будет задействован механизм налогообложения с соответствующими изменениями.

Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли?

Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.

При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:

(2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.

Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.

При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, а куплен за 1 750 000 рублей, налог составит:

(2 000 000 – 1 750 000) * 13% = 32 500 рублей

Последний вариант ощутимо выгоднее, но он не подходит для приватизированных, полученных в дар и по наследству участков.

Еще одна особенность имущественного вычета: если участок находился в совместной собственности, например, 3 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на треть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в размере 1 000 000 рублей.

Порядок декларирования и уплаты налога

Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ. Те владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в налоговую документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.

Для подачи декларации законом устанавливается граничный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, т. е. календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.

Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.

Вместе с декларацией налогоплательщик предоставляет в налоговую документы, которые подтверждают указанную в ней информацию, а именно:

  • Чтобы подтвердить размер дохода, необходим договор купли-продажи.
  • Если применяется вычет в размере суммы, уплаченной при покупке участка, то нужны еще и банковские выписки или расписка продавца о получении денег или другие аналогичные документы.

Необходимо иметь с собой оригиналы этих документов.

Исчисленную сумму налога следует заплатить до 15 июля. Иначе за каждый месяц просрочки будет насчитываться штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. А вот штраф за неподачу декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но в любом случае не меньше 1 000 рублей.

Налог с продажи земельного участка уплачивается в бюджет продавцом с учетом имущественного вычета. Кроме того, продавец может быть вообще освобожден от уплаты налога, если продал участок, которым владел более 3 лет. Продавец обязан уведомить налоговую о полученном доходе, даже если сумма налога после применения вычета будет равна нулю.

Другие публикации:

  • Приказ фст 417-э от 30082010 Приказ Федеральной службы по тарифам от 31 марта 2015 г. № 58-э/3 “Об утверждении тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ГУП МО «Мособлгаз» на территории Московской области и территории г. Москвы” На основании Положения о […]
  • Санитарно эпидемиологические требования к образовательным учреждениям Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 29 декабря 2010 г. N 189 "Об утверждении СанПиН 2.4.2.2821-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях" (с изменениями и […]
  • Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 года Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ"О Конституционном Суде Российской Федерации" С изменениями […]
  • Приказ мвд россии 1075 дсп от 01122019 Приказ Министерства внутренних дел Российской Федерации от 9 июня 2012 г. N 586 г. Москва "Об утверждении Временной нормы продовольственного пайка для сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, выполняющих отдельные оперативно-служебные и […]
  • Требования к антитеррористической безопасности объектов Правительство России Об утверждении требований к антитеррористической защищённости объектов образования и науки Постановление от 7 октября 2017 года №1235. Утверждены требования к антитеррористической защищённости объектов образования и науки и форма […]
  • Приказ фгос соо Приказ Министерства образования и науки РФ от 29 июня 2017 г. № 613 “О внесении изменений в федеральный государственный образовательный стандарт среднего общего образования, утвержденный приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 17 […]

Вам также может понравиться