Договор аренды жилья между физическими лицами налог

Содержание:

Сдача квартиры в аренду и налоги

В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать. Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.

Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

Где зарегистрировать договор?

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Как и куда платить налоги за аренду квартиры?

Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья. Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе. Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.

Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: Например, получая 20000 рублей в месяц вам надо будет за год заплатить 31200 рублей налогов.

Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:

  1. Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.
    В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 год) + 1% от дохода выше 300 тысяч (применяется с 2015 года). Здесь можно подробнее посчитать налоги для ИП на УСН.
  2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН (подходит не для всех регионов).
    В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 27 990 рубль (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 году).

При этом стоимость патента рассчитывается, исходя из установленных региональным законом размеров потенциального дохода от сдачи жилья в наем. Эти суммы рассчитываются индивидуально для каждого региона. А в Москве и вовсе зависят от конкретного района и площади сдаваемой квартиры. К примеру, патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц за квартиру до 50 кв. м. в ЮЗАО около м. Академическая будет стоит 18 тыс. руб. За сдачу аналогичной квартиры в Зеленограде надо будет заплатить 12,6 тыс. руб. Посчитать стоимоть патентна можно на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

В Московской области стоимость патента в этом году от 12813 рублей в год (на квартиры до 70 квадратов, больше — дороже). В Санкт-Петербурге стоимость патента для аналогичной квартиры (до 70 м 2 ) составит 24 тысяч рублей — законодатель исходит из потенциального дохода в 400 тысяч рублей в год (около 33 тысяч в месяц).

А вот в Екатеринбурге (и Свердловской области), ровно как и в Новосибирске, патент на сдачу жилого помещения не предусмотрен.

Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

  1. Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
  2. Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
  3. Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
  4. Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.

Справедливости ради, стоит отметить, что несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, на практике такие случаи редки.

Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

Ч.1 ст.198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.

В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:

Договор аренды квартиры между физическими лицами — образец

Договор найма жилого помещения между физическими лицами: правовые вопросы

Порядок заключения арендных сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, регулируется главой 34 ГК РФ. Однако практикам необходимо четко разграничивать такие понятия как «аренда» и «наем», используя их в отношении жилого помещения.

В частности, если подразумевается, что гражданин использует чужую квартиру для временного проживания, к такой сделке, согласно статье 671 ГК РФ, должны применяться положения не аренды, а найма, то есть главы 35 ГК РФ. На необходимость разграничения данных договоров также прямо указывает пункт 2 статьи 671 ГК РФ. В нем законодатель обращает внимание на то, что аренда жилья может иметь место только в том случае, если арендатором выступает организация, использующая жилье для проживания своих работников или иных подобных целей.

Соответственно, сторонами сделки по найму квартиры являются наймодатель (им может быть как физическое лицо, так и юридическое) и наниматель (гражданин, который намерен самостоятельно или с членами своей семьи проживать в арендованной квартире).

При этом в названии договора о съеме жилья между физическими лицами может фигурировать как наем, так и аренда. На его состоятельность это не влияет, главное — соответствие содержания соглашения положениям закона.

Объектом найма, согласно статье 673 ГК РФ, является изолированное жилое помещение — это может быть как квартира, так и комната, часть дома и т. д. Важно при этом помнить, что квартира должна быть пригодной для проживания. Если же жилье становится непригодным в период действия сделки (например, при признании его аварийным), любая из сторон приобретает право расторгнуть ее в судебном порядке в любое время.

В тексте контракта сторонам необходимо четко индивидуализировать передаваемое в наем жилье: указать его местонахождение, количество комнат, площадь и иные имеющие значение характеристики. Цена в договоре найма, исходя из положений статьи 682 ГК РФ, определяется самостоятельно. При этом сторонам помимо указания стоимости найма также необходимо урегулировать вопрос о ее изменении в будущем. В противном случае будет действовать правило статьи 682 ГК РФ, которая указывает на неизменность цены в течение всего срока контракта, если в нем не обозначено иное.

Что касается срока действия соглашения, то он, исходя из требований статьи 683 ГК РФ, может быть только срочным (до 5 лет). Соответственно, стороны могут указать конкретные временные рамки в тексте договора. Если они не определены, ввиду требований статьи 683 ГК срок действия соглашения будет равняться 5 годам.

При этом важно помнить, что в силу норм статьи 684 ГК РФ наниматель обладает преимущественным правом на продление договора. За 3 месяца до истечения контракта наймодатель должен предложить нанимателю продлить сделку на аналогичных или иных условиях, либо заявить о намерении в течение года не сдавать жилье в аренду. Если он не исполнит данной обязанности и наниматель не откажется от договора, сделка считается продленной на тот же срок на тех же условиях.

Договор аренды квартиры между физическими лицами 2018 года: каковы требования к контракту, где можно скачать шаблон и образец

Оформляться сделка по найму квартиры должна, согласно статье 647 ГК РФ, в письменном виде. Однако государственной регистрации такой сделки или ее удостоверения нотариусом не требуется. Шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами, пригодный для заполнения, можно скачать на нашем сайте.

Тем не менее не стоит забывать, что наем жилья является обременением прав владельца квартиры и в случае смены собственника квартиры, согласно статье 675 ГК РФ договор с прежним нанимателем сохраняет свою юридическую силу. Таким образом, если соглашение о найме заключается на срок больше чем 1 год, сделка должна быть зарегистрирована и установлено обременение прав собственника квартиры. Скачать договор аренды квартиры между физическими лицами (заполненное соглашение, отвечающее всем требованиям закона) для ознакомления также можно на нашем сайте.

Обязанности сторон

Взаимные обязанности по сделке контрагентов регламентируются статьями 676–678 ГК РФ. В частности, арендодатель должен подготовить для квартиросъемщика пригодное для проживания помещение без проживающих там иных жильцов. Наниматель же должен:

  1. Использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность жилья и надлежащее его техническое состояние. В связи с этим нанимателю запрещается производить перепланировку, переустройство и иные подобные действия с квартирой.
  2. Своевременно оплачивать проживание.

В том случае, если с квартиросъемщиком собираются проживать его домочадцы, их перечень следует привести в тексте соглашения. Согласно статье 677 ГК РФ, проживающие с квартиросъемщиком граждане пользуются одинаковыми правами при пользовании квартирой, однако ответственность за их действия перед арендодателем несет квартиросъемщик.

В то же время наниматель вправе заключить с членами своей семьи соглашение, по которому каждый из жильцов будет являться сонанимателем, т. е. вместе они будут выступать солидарными должниками перед наймодателем.

Ответственность сторон

Меры ответственности сторон, а также основания для ее возникновения перечислены в статье 687 ГК РФ. Так, ответственность нанимателя возникает в случае просрочки им оплаты по договору в течение двух периодов подряд, а также разрушения (порчи) имущества им самим или совместно проживающими с ним жильцами. При возникновении любого из перечисленных оснований наймодатель может требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Наниматель также вправе требовать расторжения сделки, если квартира перестала быть пригодной для проживания. При этом практикам необходимо помнить, что расторжение договора найма в любом случае предполагает, согласно статье 688 ГК РФ, выселение временных жильцов (нанимателя и его домочадцев) из квартиры.

Таким образом, к договору аренды квартиры между физическими лицами применяются правила о найме. Данные нормы значительно лучше защищают интересы нанимателя и членов его семьи по сравнению с нормами, применяемыми к арендным сделкам.

НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, это не так. Доход, получаемый от сдачи в наем/аренду недвижимости подлежит налогообложению в ЛЮБОМ случае. Срок договора абсолютно никакого значения не имеет. Однако Вы правы, встречаются некоторые горе-риэлторы, которые считают, что при заключении договора на 11 месяцев налог платить не нужно. По истечении налогового периода (календарный год) налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию (до 30 апреля) и впоследствии уплатить налог. Другое дело, что большая часть наших сограждан этого не делает.

Добрый вечер, Далия! Налоги нужно платить с доходов (13%), договор на 11 месяцев не подлежит гос. регистрации.

Да хоть на один день сдадите, получите доход и надо заплатить с него 13%. Если оформить ИП, то налог 6%.

Нет — это не так. Налоги платяться с доходов, поскольку от сдачи в аренду жилья Вы получаете доход то следовательно должны платить налоги (13%). Договор который Вы заключаете на 11 месяцев просто не подлежит гос регистрации (то есть фактически о существование этого договора знаете только Вы и арендатор — государство про данный договор не ведает, следовательно и появляется соблазн не платить налоги . ).

Участник программы «‎Работаю честно»

Получили налогооблагаемый доход — возникла обязанность заплатить налог.. НДФЛ по ставке 13% .. а распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды (а не найма),заключенные на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации..а менее года — не подлежат.. но можно не платить..реальных механизмов отследить получение Вами дохода у ИФНС нет и пока не предвидится..

Вас ввели в заблуждение. Налоги платятся с любых видов дохода. И в указанном вами случае тоже.

СПАСИБО ВСЕМ ЗА РАЗЪЯСНЕНИЯ!

Коллеги, Вы все, как один заблуждаетесь по поводу регистрации договора долгосрочного найма. Вопрос уже дискутировался: http://realty.dmir.ru/forum/151122/. Там много всякого, но прочтите до конца, поймете. У меня не всегда получается выйти по ссылке. На всякий случай вопрос:
«Общедоступная, «закрытая» база Петербурга. Что она влечет за собой?
Герман Савчук, Санкт-Петербург, Специалист-специалисту, 09 июня 2012, 03:17″

Найти легче по личке Савчука. Это его единственный вопрос.

Далия!
Вот такие нечестные риэлторы попались на Вашем пути, которые ввели в заблуждение.
Видимо им так было удобно сказать лишь для того, чтобы Вы всё-таки сдали квартиру в наём и соответственно риэлторы получили прибыль. Но таким агентам -доверия нет.
Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.
Каждый собственник, сдающий жильё в аренду, должен и обязан заплатить налог с полученного дохода (13 % от полученного дохода). Только при такой схеме, собственник жилья защищён в правовом плане. Подача декларации о доходах – это прямая обязанность лица, сдающего квартиру.
За неуплату налогов в соответствие со статьей 122 НК РФ начисляется штраф. Размер штрафа составляет минимум 20% от неуплаченной суммы налогов.
Ваши соседи-доброжелатели могут обратиться даже анонимно с жалобой на Вас, на неуплату налогов.
Во избежание негативных последствий не стоит рисковать и уклоняться от уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.
Удачи!

Налог с аренды недвижимости

Законодательство предписывает обязанность для каждого лица, получающего прибыль, отчислять регулярный налог и страховые взносы. Однако в нашей стране особая ментальность людей, которые считают бизнесом только крупные предприятия. А если человек сдает свою квартиру или продает свои картины, то отчего-то он не должен платить налоги.

В действительности сдача объекта также является источником дохода и поэтому любой собственник обязан выплачивать налог на аренду квартиры.

Согласно законам, установленным Налоговым кодексом, аренда является предметом для налогообложения на том основании, что собственник получает для себя доход. Если сборы в бюджет не выплачиваются, то наступает неосновательное обогащение.

Ставка налога с аренды квартира

Налог при сдаче квартиры в аренду в 2017 году составляет 13 %, если собственник не юридическое лицо на УСН. Для последних размер составил 6 %.

Однако в этом году на рассмотрении находится новая поправка к действующему закону. Если она будет одобрена при чтении в Государственной Думе и подписана Президентом, в текущем году ставка может увеличиться до 16 %.

Важно обратить внимание на существующие ограничения, которые касаются нерезидентов нашей страны.

  • Для любого гражданина России налог 13 %, поскольку он фактически проживает на территории страны. Так бывает в случаях, когда собственник имеет несколько объектов недвижимости, из которых в одной он проживает сам.
  • Если лицо является нерезидентом России и находится на ее территории меньше 183 дня за год, процент с дохода возрастет до 30 %.

Однако размер арендной ставки достаточно высок в любом регионе. Даже по средним данным минимальная аренда в крупных городах (кроме столиц) начинается от 10 000 рублей. Дополнительно арендодатель добавляет уплату коммунальных расходов, при этом последние также могут относится к получению дохода.

Размер налога на сдачу жилья возможно уменьшить, если оформить для себя индивидуального предпринимателя или сделать обычный патент. ИП имеют возможность выплачивать вдвое меньшую стоимость самого налога. Однако у каждого есть свои особенности выплат, на базе которых выводится расходная часть.

Как выплачивается подоходный налог физического лица

Прежде всего необходим договор в письменной форме между сторонами. Такой договор является стандартным, содержит условия проживания и порядок оплаты:

  • арендная ставка;
  • сроки проживания;
  • ответственная сторона по уплате коммунальных платежей;
  • возможность определенных улучшений при необходимости;
  • акт приемки объекта;
  • полная опись.

Дополнительным листом прилагается иногда закладная/залоговая. Это дополнение оформляется в тех случаях, когда арендатор вносит еще некоторую сумму как гарантию сохранности имущества. Но по желанию залог можно использовать и как плату за последний месяц, и как страховку.

Договор может составляться в произвольной форме, с учетом достигнутых договоренностей. Если он составлен на срок до года, его нет необходимости регистрировать. Если же аренда подписывается на больший срок, регистрация обязательна. Подробнее о сроках читайте в статье — Срок аренды квартиры без уплата налога.

При подаче заявления и предоставления документов в налоговую службу необходимо учитывать, что будет иметь значение, кто именно платит за коммунальные платежи.

Важно! Если в договоре отражено, что арендодатель получает сумму на руки, это также будет подлежать налогообложению. Если прописано, что арендатор уплачивает самостоятельно, сумма не будет включаться в декларацию.

Налог на сдачу квартиры в аренду имеет четкую формулу, по которой можно самостоятельно произвести расчет:

  • Стоимость аренды х Срок х 13 %

Прибыль отражается в декларации, которую собственник должен подавать до 30 апреля текущего года. Так, если квартира сдавалась прошлый год, до конца апреля этого года необходимо сдать декларацию по специальной форме 3-НДФЛ.

Как уменьшить налог на аренду с помощью УСН или ПСН

Налоги от сдачи квартиры в аренду обязано выплачивать и юридическое лицо. Предприниматель платит всего 6 %, однако у такого лица могут возникать дополнительные расходы по страховым взносамза себя. Собственник может оформить предпринимательство двумя способами:

  1. ИП с использованием упрощенной системы;
  2. ИП с использованием патентной системы.

При оформлении ИП возникает необходимость дополнительно выплачивать страховые взносы. Но при подаче декларации эти расходы допускаются к вычету из дохода, и расчет налога строится без их учета. Физическое лицо не получает право на такое уменьшение, а предприниматель на упрощенке вполне может сократить расходную часть. Но по сути разница в этом случае не будет столь ощутима.

  • Сумма налога при УСН будет следующей: 6% от всего дохода + страховые взносы.

Также учитывается, что за год необходимо выплатить взносов почти на 23 000 рублей при любом условии, даже если доходы составят 1 рубль. Если доходы будут выше 300 000 рублей, то сумма взносов увеличится на 1 %. При использовании упрощенной формы все взносы вычитаются.

Существует также льготы для ИП — сумму отчислений в бюджет можно уменьшить на сумму страховых взносов.

Патентная система

Налог со сдачи квартиры в аренду можно существенно уменьшить путем получения патента.

Стоимость патента не привязана к арендной ставке и зависит от региона расположения. Преимущество патента в том, что не имеет значения ни сумма, ни коммунальные платежи.

  • На патенте сумма высчитывается просто: стоимость патента + страховые взносы.

Нет регламентации и по срокам: можно приобрести документ в начале, в любом квартале или в середине года. Единственный недостаток в этом случае — необходимость платить при любых условиях. Даже если квартира пустует на данный месяц, но патент действует, собственник не освобождается от выплат.

Каждый арендодатель вправе сам выбирать какой налог при сдаче квартиры в аренду ему подойдет. Важно то, чтобы со стороны налоговой системы не было претензий. В ином случае владельца может ожидать даже уголовное наказание.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Какой налог от сдачи квартиры в аренду в 2018 году заплатят физические лица и ИП?

Сдача квартиры в аренду — довольно популярный в России способ дополнительного заработка, который используют физические лица и предприниматели. А вот официальное заключение договора аренды в стране не пользуется такой популярностью.

Большинство старается избегать подобных договоров, чтобы не платить налоги от полученного за аренду дохода. И такой вариант делает граждан нарушителями Налогового кодекса, что влечет соответствующие последствия.

Однако ФНС не единственная проблема, которая может возникнуть из-за отсутствия договора, ведь если съемщик и арендодатель не оформляют юридического договора об аренде, то обе стороны находятся в уязвимом положении. Следовательно, в случае нарушения прав одной из сторон, обратиться в суд уже не получится.

О договоре аренды в 2018 году

В России договор об аренде регламентируется Гражданским и Жилищным кодексами, которые устанавливают определенные правила при заключении сделки, а также вносят ясность относительно обязанностей арендатора и арендодателя.

Для граждан такой договор является гарантией выполнения обязательств каждой из участвующих сторон. Ведь благодаря договору, даже в случае несоблюдения каких-либо условий, можно защитить свои права. Например, если наниматель отказывается платить, или владелец жилья ущемляет в правах нанимателя, то каждая из сторон при наличии договора имеет право обратиться в суд и доказать свою правоту.

При регистрации договора между физическими лицами стороны, участвующие в заключении сделки, разделяются на две категории:

  1. Наймодатель — это гражданин, сдающий жилплощадь во временное пользование за определенную плату.
  2. Наниматель — гражданин, оплачивающий съемное жилье для проживания.

Информационное агентство «Экспресс-Новости» обращает внимание читателя, что договор найма может заключаться только между физическими лицами. Кроме того, только физлица могут арендовать жилье.

В случае, если жилплощадь предоставляется организацией или индивидуальным предпринимателем, то сделка меняет название с «найма» на «аренду» жилья. Во втором случае предприниматель, предоставляющий жилье, становится арендодателем, а гражданин, арендующий жилплощадь — арендатором.

Фактически оба соглашения действуют одинаково, и носят одинаковый смысловой характер. Но с юридической точки зрения, если между физическими лицами оформить договор аренды, а с ИП заключить договор найма, то суд признает такие сделки недействительными.

При заключении сделки необходимо помнить и о сроках ее действия. В законодательстве предусмотрено два варианта:

Кратковременный договор составляется, если необходимо сдать в аренду помещение на сутки или на несколько дней. А вот долговременный может составляться от месяца до 5 лет. При этом, если в соглашении не указаны сроки действия заключенной сделки, то по умолчанию считается, что договор заключен на 5 лет.

О досрочном расторжении сделки обе стороны должны предупреждать друг друга заранее, в предусмотренных сделкой сроках. Если в договоре не были прописаны специальные сроки на такой случай, в законодательстве по умолчанию действует правило, согласно которому, стороны должны предупредить о своем намерении расторгнуть соглашение за 3 месяца.

Налог для физических лиц, сдающих жилье

Гражданин, сдающий жилье по найму, но не являющийся предпринимателем, обязан раз в год уплачивать НДФЛ. Размер подоходного налога соответствует стандартной ставке: для резидентов страны — 13%, для нерезидентов — 30%.

При этом граждане, не являющиеся резидентами, но проживающие более полугода на территории Российской Федерации, оплачивают 13%-й сбор. А для гражданина России, проживающего в других странах тот же период времени, используется налоговая ставка нерезидента, то есть, 30%.

Единственный способ снизить ставку — это оформить индивидуальное предпринимательство, потому как ИП могут платить подоходный налог со ставкой 6%. Но для граждан со статусом физического лица сниженная налоговая ставка не действует. Обратите внимание, что пенсионеры также обязаны платить НДФЛ, со ставкой 13%.

В данном случае пожилым людям следует внимательно относиться к виду оплачиваемой пошлины. Поскольку на одну квартиру действуют два налога: имущественный и подоходный (в случае сдачи ее в аренду). От имущественного налога, как известно, пенсионеры освобождены. Но это не относится к подоходному, а потому им придется платить каждый год НДФЛ.

Единственными льготниками при оплате НДФЛ считаются инвалиды I группы. Им также необходимо будет платить подоходный налог от аренды жилья, но при этом есть возможность получить налоговый вычет в размере 500 руб.

Следующей спорной категорией граждан, сдающих жилье, являются военнослужащие. Всем известно, что военнослужащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, однако сдача квартиры к этому условию не относится. Как правило, военнослужащие сдают жилье по договору найма, а не аренды. В этом случае они действуют как простые физические лица, следовательно, и сбор уплачивается аналогичный.

В том случае, если владелец сдает квартиру на короткий срок, и оплата берется посуточная или почасовая, то в декларации необходимо будет указать, какой период времени в течение года эксплуатировалось помещение, и какая форма оплаты действовала. Следовательно, налогооблагаемую сумму подсчитывают, умножая сроки эксплуатации квартиры на форму оплаты и на процент НДФЛ.

В любом из перечисленных вариантов декларация должна быть подана не позднее 30 апреля следующего года. Получается, что за 2018 год граждане должны отчитаться в 2019 году. Декларацию можно подать лично, придя в местную налоговую службу, или отправить по почте. Также в последнее время популярен электронный способ подачи декларации, для этого используется сайт ФНС или Госуслуг.

Налог для ИП от сдачи квартиры в аренду в 2018 году

Для предпринимателей оплата налога с доходов от аренды может являться наиболее выгодной, по сравнению с физическими лицами или организациями. Так, законодательством предусмотрено несколько вариантов оплаты сбора для граждан, зарегистрировавших ИП.

Если индивидуальный предприниматель оплачивает НДФЛ, то он обязан, как и физические лица, уплачивать в ФНС 13% от суммы доходов.

Упрощенная система дает возможность ИП оплачивать налог со ставкой 6%, но при этом стоит учесть, что налогооблагаемой будет вся полученная сумма, без учета расходов.

Если для предпринимателя важен учет расходов до налогообложения, то налоговая ставка вырастет до 15%. В данном случае предприниматель сам решает, какой вариант для него предпочтительнее.

Хотя патентная система оформляется не более, чем на год, она является самым выгодным вариантом при сдаче квартиры в аренду. Так, данная система позволяет ИП платить всего 6% от полученного дохода.

Причем доход в данном случае будет считаться потенциальный, а не фактический. Иными словами, если потенциальный доход оказался меньше, чем реальный, то сбор оплачивается не от реального дохода, а от суммы, прописанной при оформлении патентной системы.

Налог от аренды квартиры для юридических лиц в 2018 году

Иногда граждане задумываются об оформлении юридического лица, чтобы снизить налоговую ставку при уплате подоходного налога от сдачи квартиры в аренду. Однако, в данном случае не стоит путать индивидуальное предпринимательство и юридическое лицо.

Для организации действуют свои сроки и условности, оговоренные в Налоговом кодексе. Так, крайним сроком становится не 30 апреля, а 31 марта, при этом необходимо ежеквартально подавать декларации, а в конце года представлять общую отчетность.

Налог для организации в настоящее время действует со ставкой 18%, хотя возможно и увеличение ставки до 20%. При этом, до уплаты сбора необходимо посчитать все сопутствующие расходы, которые вычитают из налогооблагаемой суммы. В итоге получается, что для организации сдача квартиры в аренду является довольно хлопотным мероприятием, и к тому же менее выгодным, чем для физических лиц.

Ответственность за уклонение от подоходного налога

Если сотрудникам ФНС удается доказать, что гражданин не представил в срок декларацию, а затем не уплатил своевременно налог, то начинают действовать штрафы и пени.

Штрафы будут зависеть от формы неуплаты. Так, если гражданин не внес необходимую сумму налога, но подал декларацию — штраф будет составлять 20% от налогооблагаемой суммы. В случае, если гражданин не успел своевременно подать декларацию, то ему придется оплатить еще 5% от общей суммы дохода, причем последние начисления будут увеличиваться с каждым просроченным месяцем.

А вот для граждан, которые умышленно уклоняются от подачи декларации и уплаты налога, штраф возрастает до 40% от дохода. Дополнительно к каждому из вариантов будет еще добавляться и ежедневная пеня за просрочку.

Хотя ФНС предпочитает использовать административные меры воздействия, законодательством предусмотрена и уголовная ответственность за неуплату сбора. По статьям Уголовного кодекса будут привлекаться только злостные неплательщики, которые уже не в первый раз уклоняются от налогов, а также те, кто задолжал государству более 300 000 рублей.

В виде уголовного наказания нарушители получают до одного года лишения свободы, но, если у должника накопилась сумма более 2 млн. рублей, то срок лишения свободы может увеличиться до 3 лет.

Как законно избежать налога с доходов от аренды жилья в 2018 году?

Чаще всего встречаются случаи, когда граждане просто не оформляют сделку, чтобы уклониться от уплаты налогов. Ведь фактически, если нет документов, то нет и факта наличия сделки. Следовательно, ФНС не может претендовать на налог.

Но это только до того момента, пока сотрудники налоговой службы не докажут наличие незаконной сделки. И вот тогда придется отвечать перед законом. А ведь есть и вполне реальный, законный способ избежать налогов при сдаче жилья.

  • Первым пунктом в этом списке будет заключение договора сдачи жилья на 11 месяцев. По законодательству, за 11 месяцев налог не платится. В дальнейшем сделку можно заключить заново.

Обратите внимание, что соглашение должно быть именно новым, а не продленным, так как, если договор будет продлен, то налога не избежать.

  • Заключение договора на безвозмездной основе. В данном случае владелец квартиры должен письменно указать, что передает свое имущество во временное пользование другому физическому лицу без оплаты.

Таким образом, официально будет подтверждено использование жилья, а также отсутствие дохода, с которого можно было потребовать НДФЛ.

Все вышеперечисленные лазейки дают возможность избежать налоговых выплат, что не вполне соответствует букве закона. Но при этом действия граждан остаются легальными, и не влекут за собой административную или уголовную ответственность.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, заключение официальной сделки — это не только обязанность перед налоговой службой, но и дополнительная безопасность для обеих сторон данной сделки. Ведь только при наличии юридически правильно заключенного договора можно защитить свои права, в том числе и в суде.

Подпишитесь на наши аккаунты в Яндекс Дзен, ВКонтакте, Facebook, Одноклассники, Youtube, Instagram, Twitter. Будьте в курсе последних новостей!

Другие публикации:

  • Автостраховка осаго отзывы Страховая компания МАКС - отзывы Специалисты СК на сайте Последние отзывы о компании Не можем вписать новое водительское Добрый день. В сентябре месяце оформили полис ОСАГО в вашей СК. ХХХ 0055101395 от 05.09.2018 на имя Токарева Василия Александровича. На […]
  • Гипсовые учебные пособия купить Гипсы и наглядные пособия Барельеф "Конкистадор", гипс 26,5*28*7см Артикул: 80-852, (РОССИЯ) Розничная цена: 980 руб Бюст Александра Броньяр (гипс) 27*15*46,5см Артикул: 10-140, (РОССИЯ) Розничная цена: 1 600 руб Оригинал - работа великого Жан Антуан […]
  • Московский городской суд госпошлина реквизиты апелляция Московский городской суд Адрес: 107076, г. Москва Богородский Вал ул., 8 метро "Преображенская площадь", последний вагон из центра, на выходе по лестнице налево, выход к ДК Моссовета, далее идете прямо по тротуару метров 50, первый поворот направо за […]
  • Сколько сбербанк рассматривает документы на квартиру Порядок действий при оформлении ипотеки Со Сбером не получится? Ха-ха. Купили 3 недели назад квартиру, взяв кредит у Сбера. Правда, покупали новостройку. Что, кстати, сейчас намного сложнее сделать через ипотеку. Со вторичкой они вообще легко и просто […]
  • Мировой суд 1 ленинского района чебоксары Суды города Чебоксары Вас вызвали в суд или наоборот хотите подать в суд, но не знаете где находятся суды в г.Чебоксары или не знаете как до суда доехать? Специально для вас мы подготовили список судов Чебоксар: Верховный суд, Арбитражный суд, районные суды […]
  • Требования к программам по фгос 2019 Утвержденные федеральные государственные образовательные стандарты на 2018-2019 годы Перечень утвержденных федеральных государственных образовательных стандартов Федеральные государственные образовательные стандарты (ФГОС) представляют собой совокупность […]
Смотрите так же:  Приказ о покупке канцелярских товаров

Вам также может понравиться