214-фз залог

Как со страховой компании получит деньги по страховки

27.01.2017 года заключен ДДУ. Срок сдачи дома до 30.11.2017г.

Уже прошло два месяца просрочки сдачи дома.

На руках имеется страховой полис в котором указаны страховые случаи:

— вступивший в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 ФЗ № 214;

— решение арбитражного суда о признании должника банкротом. и.т.д.

— я не могу понять, первый страховой случай, что мне необходимо сделать, собрать, чтобы получить такое решение суда «об обращении взыскания на предмет залога» ?

Ответы юристов (9)

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1.Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Обычно застройщики предлагают заключить договоры о продлении ДДУ и соответственно продлят страховку. Для получения денег от страховой компании, необходимо по истечении указанного в законе срока обращаться в суд о расторжении ДДУ, обращения взыскания она предмет залога, взыскании денежных средств.Если будет решение суда вступившее в силу — это указанный у Вас страховой случай.

Сейчас Вы можете направить претензию застройщику с требованием выплатить Вам неустойку:

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Уточнение клиента

значит через суд я расторгаю договор и взыскиваю свои деньги, правильно. А суд может обязать застройщика выплатить деньги и дать исполнительный лист судебным пристовам и все. Мне необходимо както грамотно с акцентрировать внимания на страховой случай в суде?

28 Января 2018, 05:51

Уточнение клиента

А есть вообще такие примеры. что страховая возрощала деньги по таким случаям?

28 Января 2018, 05:54

Есть вопрос к юристу?

Вам нужно ждать 6 месяцев, как указано в ст. 14. Пишите им пока претензию без суда. Может еще сдадут, тогда взыщите в суде неустойку и убытки, этим занимаются многие .

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1.Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

Еще нужно смотреть на сроки этой страховки. Если срок почти закончился, ничего не взыщите. С настоящего года страховка для компаний не обязательна, так как на деле этот механизм не работал как надо из-за долгих судебных разбирательств. Сейчас есть ФЗ по поводу спец. фонда, куда застройщики должны перечислять деньги, а страховки оформлять по желанию. Это и ввели из-за того, что страховки по сути не работают.

Уточнение клиента

Примеров я так понял в практике нет, где реально возвращались деньги по одному из указанных страховых случаев илт все же есть?

У меня страховка еще действительна, я и хочу воспользоваться ей по истечению указанного срока 6 мес в ст. 14 ФЗ.

Зачем тогда страховка нужна если я ей не могу воспользоваться.

Реализовать первый случай страхового случая я могу и если могу какой порядок действий, первое, второе. А всякие фонды и.т.д. это не мой случай. У меня надежда одна осталась на страховку.

28 Января 2018, 06:13

Соблюдая сроки по ст.14, Вам нужно подать в суд иск об обращении взыскания на предмет залога, взыскания денег. Если при вступлении в силу решения суда страховка еще будет действовать подадите документы в страховую компанию. Прежде чем это делать внимательно ознакомьтесь с условиями страховки.

сейчас, пока 6 месяцев не истекли, можно пока со строительной организацией расторгать ДДУ и требовать деньги, если конечно есть уверенность, что дом не сдадут. Затем подавать иск об обращении взыскания на заложенное имущество.

Соглашусь полностью с коллегой по поводу того, что подать указанный иск можно лишь по истечению 6 месяцев с момента срока сдачи дома. При этом, в соотвествии с

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1.В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Вся проблема заключается в 2 моментах — не истечении 6-месячного срока и в том, что стоимость Вашего договора и стоимость указанных прав, находящихся в залоге просто несоизмерима. Так, скажем в силу

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается,если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В Вашем случае, как и во многих других аналогичных, идет несоблюдение обоих данных условий. Именно поэтому данная норма оказалась неработающей. Я все же сейчас поставил бы вопрос о взыскании неустойки и направил претензию именно с этими требованиями. По истечению 6 месяцев можно пробовать ставить вопрос уже в ином иске о расторжении договора и обращении взыскания на предмет залога. С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Это мне и изночально при написании вопроса было понятно, что по истечению 6 месяцев надо подовать в суд на обращения взыскания на предмет залога.

Меня интересовал конкретный вопрос: — что в моем случае выступает предмет залога и порядок его обращения взыскания в суд, а именно какие сейчас должны быть мои действия на этом этапе, чтобы к истечению срока 6 мес. у меня были такие основания и необходимые документы для использования в судебном порядке страхового случая.

И интересовало есть реальные примеры из свбебной практики решений судов и страховых выпьаты по таким случаям.

28 Января 2018, 08:18

Здесь я имел ввиду не фактическую сдачу квартиры Вам, а тот срок на сдачу, который определен в договоре. С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Не пойму причем здесь закон об ипотеки. У меня оплачено все 100% и без ипотеки.

28 Января 2018, 08:20

Я ответил Вам, что в Вашем случае входит в предмет залога —

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1.В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

До истечения 6-месячного срока Вы не вправе требовать обращения взыскания на залог. После 6-месячного срока должно быть решение суда о расторжении ДДУ, взыскания убытков и обращения взыскания на предмет залога.

Не пойму причем здесь закон об ипотеки. У меня оплачено все 100% и без ипотеки.

Что бы показать Вам то, что в случае несоразмерности требований об убытках и стоимости залога, велика вероятность, что суд Вам в указанном решении откажет. Именно поэтому данных решений практически нет. Норма оказалась не работающей. С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Так поедметом залогом будет являться земля и я ее должен взыскать

28 Января 2018, 08:27

Да, земля, право на аренду, строящиеся на данном участке объекты недвижимости, объекты долевого строительства. Но Вы должны взыскивать не предмет залога, а требовать обращения взыскание на предмет залога. Т.е. его продажи и выплаты Вам стоимости Ваших убытков. Именно в этом случае, при вынесении указанного решения возникнет возможность обращения к страховой компании. С уважением Евгений Беляев

Уточнение клиента

Как понять продажи?

28 Января 2018, 08:46

Обращение взыскания подразумевает вынесения решения судом, исполнением которого является продажа залога на торгах. Это в частности будет одной из трудностей для вынесения решения. Суд, вынося указанные решения, обязан в том числе определить начальную стоимость реализации предмета залога. Сделать это можно лишь путем проведения соответсвующей экспертизы( оценка стоимости имущества или имущественных прав). Это еще одна трудность в указанных процессах, в связи с чем норма не стала по большому счету рабочей. Пока Вы добьетесь вынесения решени, я компания Застройщик, при невозможности строительства и массе требований в том числе и дольщиков, с большей степенью вероятности будет банкротиться. А это уже иной страховой случай. С уважением Евгений Беляев.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Взыскание на предмет залога статья 14 214 ФЗ

ДДУ, ничего не строится больше полугода точно, вообще котлована нет. Кто-нибудь сталкивался с подачей иска на взыскание на предмет залога согласно первому пункту в страховом полисе, или в данном случае суду никак не докажешь что здесь является залогом. Земля в аренде у застройщика

Уточнение клиента

Любую дополнительную информацию если нужно напишу.

27 Октября 2016, 15:18

Ответы юристов (13)

Уважаемая Евгений! Здравствуйте! В Вашей ситуации предмета залога просто нет.

А сам ДДУ можете выложить? В чем причина -то отсутствия строительства?

Уточнение клиента

Кредит не дали, построили только первую очередь. Денег нет, но так говорит затсройщик

Тогда почему во всех страховках застройщика пишут этот пункт. -?

27 Октября 2016, 16:54

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. А окончание строительства когда?

По ФЗ О участии в долевом строительстве:

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Уточнение клиента

Июнь 2017, подходит все параметры по второму пункту, после 6 месяцев если не строится

27 Октября 2016, 16:56

почему же нет, коли в 214-ФЗ прямо написано о залоге прав аренды

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Уточнение клиента

Тогда приблизительно что в иске будет, и есть у Вас хоть какое-то решение суда любого. Все говорят что нет дома земля в аренде, как суд вычленит из земли определенную долю согласно сумме ДДУ

27 Октября 2016, 16:59

Евгений, добрый день! Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом.

согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Смотрите так же:  Компенсация отпуска при сокращении штата 2019

случаи, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 это

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

при этом, согласно ст. 13 214-ФЗ

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Вам это нужно для возникновения страхового случая насколько понимаю?

Уточнение клиента

ДА именно это, а точно сформулировано так. (приложение)

Мне бы решения судов посмотреть нигде не могу найти

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Телефоны: +7 (846) 277-09-61, мобильный: +7 (927) 206-91-20, международный: +3 (725) 998-81-79

ENGLISH

  • Главная страница
  • Деятельность
  • История
  • Корпоративным клиентам
  • Рекомендация
  • Статьи(new)
  • Фотогалерея
  • Коллегам (интересное видео)
  • Ссылки
  • Контакты (карта Google)
  • Залог в долевом строительстве при банкротстве застройщика, миф или реальность?!

    В настоящее время только совсем отдаленные от темы долевого строительства не задумывались над проблемой банкротства застройщика и не слышали о ситуации с «обманутыми дольщиками». Этой темой пестрит Интернет, наполненный массой версий, предложений, идей, но больше всего – эмоциями. Стоит разобраться, так ли оправданно то, и есть ли какой-то более или менее вразумительный и действенный правовой выход для дольщика при банкротстве застройщика в ситуации с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»), и что вообще дает право залога дольщику.

    То, что на сегодня сплошь и рядом суды общей юрисдикции признают за дольщиками права собственности на квартиры (или доли в виде квартир и т.п.) в объекте незавершенном строительством, уже никого не удивляет, если учесть что такие решения противоречат нормам гражданского права в России. Но не стоит забывать, что для конкретного дольщика на данный момент это благо, ибо оно «обещает» ему спокойствие и хоть какую-то стабильность ситуации. Что повлечет в последующем такое признание прав собственности на «квартиру в незавершенке», уже много раз было предметом обсуждения и дебатов, в том числе и в правовых кругах. Но пусть это остается на совести правоприменителя, который неожиданно для всех, даже для закона, решил повернуться к дольщикам «лицом», только «выражение лица» явно не совсем юридическое, судя по разнообразию принимаемых судами общей юрисдикции судебных актов по одинаковым (схожим) правовым ситуациям. Может быть это правильно, а может это не совсем так, история покажет.

    Но давайте рассмотрим «правовое поле» которое создано и имеет место быть для обеспечения прав дольщика (участника долевого строительства) путем залога недвижимости на сегодняшний момент в реальности, применительно закона № 214-ФЗ в ситуации с наложением на «банкротство застройщика».

    Так, законом № 214-ФЗ в статье 13 оговорено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «закон об ипотеке») с учетом особенностей, установленных законом № 214-ФЗ.

    Поэтому, предметом залога относительно «объекта незавершенного строительством», т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию, применительно п.4 ст.5 закона об ипотеке, может быть только лишь сам объект незавершенного строительства прочно связанный с земельным участком, поскольку до окончания строительства является неделимым в силу ст.130 ГК РФ, и с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ в своем Информационном письме от 28.01.2005 года № 90, в котором отражено и то, что на протяжении всего периода строительства объекта и после его завершения (окончания строительства), залог (ипотека) на такой объект не прекращается.

    Смотрите так же:  П 2 ст 4 закона об осаго

    Прежде всего стоит оговориться, что такое «ипотека». В силу п.1 ст.1 закона об ипотеке, ИПОТЕКА (или залог недвижимости) — право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Применительно пункта 2 статьи 1 названного закона об ипотеке, таковая может возникать в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

    Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п.2 статьи 12.1. закона № 214-ФЗ, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

    1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;

    2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

    С одной стороны, возникает ощущение, что всё предельно ясно и понятно, но не стоит торопиться с таким заключением.

    Во-первых , не следует забывать, что по общему правилу и в силу пункта 3 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия (далее – «ДДУ») заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С этого момента появляется в правоотношениях «застройщик – дольщик» и залог недвижимости (ипотека).

    Однако, всё же стоит задаться вопросом, а возникает ли право залога (ипотека) при отсутствии государственной регистрации ДДУ, хотя и формально не прошедшего такую регистрацию в органах Росреестра, но по всем остальным признакам подпадающих под регулирование вышеназванного закона № 214-ФЗ. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

    Одновременно, конструкция пункта 3 статьи 11 закона об ипотеке, закрепляющая, что предусмотренные законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним если иное не установлено федеральным законом, имеет диспозитивный отсылочный характер. К такому условию можно корреспондировать закрепленное в п.1 ст.13 закона № 214-ФЗ правило, что «…с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…» и так далее. Основным акцентом данной цитаты является словосочетание «…считаются находящимися в залоге…», что приводит к мысли о возникновении ипотеки в силу закона № 214-ФЗ, лишь бы ДДУ был признан заключенным (действительным).

    И в пользу утвердительного на этот вопрос ответа, говорит правовой смысл вложенный законодателем в новый пункт 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, введенный в действие с июня 2010 года, согласно которому, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Такой пункт совершенно четко выражает мысль законодателя, который можно упрощенно свести к следующему: «если дольщику выгодно считать что сделка (ДДУ) законна, то пусть так и будет, если же не выгодно дольщику – суд должен удовлетворить иск дольщика о признании ее недействительной». Возможно ли данный смыл наложить на правовое определение момента заключения ДДУ и возникновения залога, скорее всего можно считать вопросом открытым для обсуждения, чем идеально предрешенным, но то, что его можно использовать в интересах дольщика, это факт.

    Очевидно таким же «утвердительным» ответом на этот вопрос руководствуются и суды общей юрисдикции, выносящие судебные акты о признании права собственности дольщика на квартиры (или доли в виде квартиры) в объекте незавершенного строительством, с применением закона № 214-ФЗ (в мотивировочной части решений) и это при отсутствии государственной регистрации ДДУ дольщика с застройщиком и отсутствии регистрации ипотеки, соответственно. Таким образом, правоприменительная практика «расширительно» трактует вышеназванное законодательство в целях определения момента заключения ДДУ и следовательно возникновения ипотеки в силу закона, что скорее подтверждает возможность вышеописанного применения нормы пункта 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, чем невозможность. Но не следует забывать, что судебная практика имеет свойство меняться и порой кардинально, что, как всем известно, неблагоприятно сказывается на экономическом климате в России и её инвестиционной привлекательности. При этом, не следует упускать из виду и то неблаговидное обстоятельство, что суды общей юрисдикции очень часто пренебрегают практикой и выводами арбитражных судов по одним и тем же правовым аспектам, что приводит к раздвоению правоприменительного смысла одной и той же правовой нормы, что в теории права не допустимо, о чем не раз подчеркивал в своих актах Конституционный Суд России.

    Во-вторых , не урегулирован прямо законом и порядок сохранения залога при расторжении ДДУ дольщиком, чтобы предъявить свои «денежные требования» в банкротстве застройщика. Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов, сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения ДДУ и также в ситуации расторжения ДДУ в судебном порядке (п.1 ст.25 закона об ипотеке). Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться (кто, когда и какие документы должен предоставить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев).

    В подтверждения запутанности данной ситуации можно смоделировать вариант, при котором один дольщик расторг свой ДДУ и потребовал от застройщика вернуть деньги, а застройщик после этого вполне законно на эту квартиру заключает уже новый ДДУ с новым дольщиком (ст.37 закона об ипотеке). Вот и появляется «правовой дискомфорт», поскольку должен сохраниться залог у предыдущего дольщика, препятствующий (п.7 ст.13 закона № 214-ФЗ) последующему заключению ДДУ с новым дольщиком без его согласия, и с заключением нового ДДУ возникает у нового дольщика, в силу ст.43 закона об ипотеки, самостоятельное (последующее) право залога на тот же предмет залога что и у первого.

    Тогда возникает теоретическая возможность такой ситуации, при которой, застройщик привлекает средства дольщиков и заключает с ними «первую волну» ДДУ и даже регистрируя их и предоставляя теоретический залог недвижимости (ипотеку), затем по различным причинам, ДДУ по «первой волне» дольщиков расторгаются и деньги реально дольщикам не возвращаются, но заключается «вторая волна» ДДУ с новыми дольщиками на те же квартиры и так далее. Получается, что даже при государственной регистрации ДДУ в Росреестре, не достигалось бы надлежащего законодательного регулирования против так называемых «двойных продаж» (формально не имеющих место, но в силу такого «накопительного» залога сводящих его к полной неэффективности, равносильной «двойным продажам»). Но при наличии лишь сохранения права залога даже при расторгнутом ДДУ до полного расчета застройщика с дольщиком, с применением норм п.7 ст.13 и запрета оговоренного в п.7.1. закона № 214-ФЗ, такое пресечение «двойных продаж» работает.

    Поэтому, следовало бы признать верным, сохранение залога (ипотеки) после расторжения ДДУ с застройщиком (неважно, односторонне или через суд), до момента окончательного расчета должника (застройщика) с кредитором (дольщиком), тем более, что по своей сути предусмотренный законом № 214-ФЗ залог (ипотека) и направлен на обеспечение именно таких обязательств застройщика перед участником долевого строительства (передача построенной недвижимости или возврат уплаченных средств, возмещение убытков, неустойки и т.п.).

    Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), также запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

    При вышеизложенных обстоятельствах, полагаю, вывод о сохранении залога при расторжении ДДУ до момента полного расчета застройщика с дольщиком, следует признать верным, тем более что он легко вписывается в конструкцию статей 25 и 43 закона об ипотеке, и является более справедливым.

    В-третьих , следует более глубоко оценить ситуацию залоговых кредиторов при банкротстве и право выбора, стоящего перед дольщиками при банкротстве их застройщика.

    Как я уже ранее отмечал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» , законодательство о банкротстве не содержит явных и очевидных предпосылок для того, чтобы дольщики узнавшие о банкротстве своего застройщика поспешили бы заявить свои денежные требования в рамках процедур банкротства.

    Поскольку дольщик в правовой конструкции закона 214-ФЗ обладает лишь правом требования передать ему индивидуально-определенную вещь после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию (ст.4, ст.12 закона 214-ФЗ), то такие права не признаются «денежными» в рамках дела о банкротстве (ст.4 закона о банкротстве).

    Таким образом, перед дольщиком существует дилемма, заявлять ли денежное требование при банкротстве застройщика или «идти своим путем», о котором я также указывал в своей вышеупомянутой статье. Этот путь мы сейчас не рассматриваем.

    Прежде чем принять ответственное решение дольщику по заявлению своих требований в рамках дела о банкротстве должника (застройщика), следует обратить внимание на некоторую особенность, допущенную законодателем и правоприменителем.

    Так, по общему правилу, все имущество должника … составляет его конкурсную массу. Таким образом, всё, что не будет признано на праве собственности за иными лицами (даже за дольщиками, которые пошли вышеназванным «своим путем») должно быть однозначно включено в конкурсную массу должника и реализовано в рамках процедур банкротства с учетом особенностей каждой из возможных процедур.

    При этом, дольщик, который заявил свои «денежные» требования в процедурах банкротства, вытекающие из расторгнутого ДДУ с применением закона № 214-ФЗ, является так называемым «залоговым кредитором» или, если правильно сформулировать – конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника. Это влияет на порядок удовлетворения его заявленных требований и указывает на то, что применительно ст.138 закона о банкротстве, такой бывший (!) дольщик реально получит 70% от вырученной суммы при реализации предмета залога в рамках процедур банкротства, после чего, в силу п.5 ст.18.1. закона о банкротстве, залог в отношении такого кредитора (включенного в реестр требований кредиторов) прекращается, и он должен будет довольствоваться тем, что получил в силу названного.

    Но не следует сбрасывать со счетов основное правило залога (включая ипотеку) о том, что согласно ст.38 закона об ипотеке и ст.353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога (ипотека) сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

    Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя (конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика) в порядке, установленном законом, т.е. ст.350 ГК РФ в корреспонденции с законами о залоге, ипотеке и банкротстве.

    Такую ситуацию с «двойственностью» правовых положений и соответственно различных правовых последствий одной категории участников взаимоотношений с застройщиком – «дольщиков», но различающихся лишь совершенным или несовершенным юридически значимым действием («заявлением» или «незаявлением» своих денежных требований, обеспеченных залогом, к застройщику находящемуся в процедурах банкротства), возможно сравнить с ситуацией, регулируемой законодателем в п.4 ст.342 ГК РФ. Только вместо такого существенного разделения на «предшествующий залог» и «последующий залог», возможно следовало бы наложить на ситуацию с «залогом для кредиторов не заявлявших свои требования в банкротстве застройщика» и с «залогом для кредиторов предъявивших свои требования в банкротстве застройщика», соответственно.

    Таким образом, можно подвести некий промежуточный итог данного пункта обсуждения, который заключается в том, что при реализации предмета залога в виде объекта незавершенного строительством для целей удовлетворения требований кредиторов (дольщиков) которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается. Данный вывод подтверждается и пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя». Такое положение вещей полностью соответствует части 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

    Прекращается залог и по другим основаниям перечисленным в пункте 1 вышеназванной статьи 352 ГК РФ. Считаю небезынтересным остановиться на таком основании прекращения залога, как предусмотренное в части 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

    Исходя из ст.ст.1-2 закона об ипотеке и п.1 ст.34 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992г. № 2872-I «О залоге» (далее – закон о залоге), в совокупности с нормами ст.334 ГК РФ, когда договор залога заключен в обеспечение основного обязательства, то с прекращением основного обязательства прекращается и право залога (ипотека). Прекращение основного обязательства по любому основанию, предусмотренному Главой 26 Гражданского кодекса РФ или иными нормами, влечет прекращение дополнительного обязательства.

    Соответствующей статьей 419 Главы 26 ГК РФ, предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

    Теперь можно подвести и второй промежуточный итог исследования, который заключается в том, что при ликвидации должника (юридического лица) застройщика, в силу прекращения всех основных обязательств к нему со стороны любого лица (независимо, заявляло это лицо свои требования в рамках банкротства или нет), прекращаются и все производные (дополнительные) обязательства этого ликвидированного должника, в том числе и залог (включая на проданный иному лицу объект незавершенного строительства), если только основное обязательство должника не перешло к иному лицу (правопреемнику по основаниям, предусмотренным законодательством или договором).

    Смотрите так же:  Тц миг новокосино нотариус

    Складывая эти два «промежуточных итога» воедино, всё было бы ничего, но вот наличие между этими двумя событиями некоего промежутка времени, дает основание рассуждать далее.

    Получается, что дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника (ипотекой) по своим ДДУ, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента «ликвидации застройщика-банкрота» (п.4 ст.149 закона о банкротстве). Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица (что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника).

    Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик (не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований), после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу (покупателю), но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения. Данная возможность подтверждена и пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

    Поскольку такой предмет залога (ипотеки) в ситуации с объектом незавершенного строительства, будет (до его достройки) неделимой вещью (ст.5 закона об ипотеке, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90), то и выручка от продажи такого предмета залога будет значительно выше чем его реализация была при банкротстве и соответственно такой дольщик вправе надеяться получить гораздо более чем условные 70% которые получил бы в процедурах банкротства, тем более если учесть, что купивший этот «недострой» покупатель должен будет реализовать предмет залога не обремененный «банкротными» обстоятельствами. Продажа предмета залога осуществляется с применением исполнительного производства (ст.57 закона об ипотеке), что повысит объем вырученных средств от реализации такого предмета залога, в отличии от «банкротных» механизмов реализации отпугивающих потенциальных покупателей.

    А если еще учесть инвестиционную направленность нового собственника объекта незавершенного строительства, который приобрел «недострой» у арбитражного управляющего явно для инвестирования средств и иных коммерческих интересов, то он вряд ли пожелает распрощаться с этим «вложением», а проще будет рассчитаться с таким «дольщиком-залогодержателем» и закрыть тему.

    Данное желание нового собственника заложенного имущества вполне логично и обоснованно с правовой точки зрения.

    Так, в силу статьи 60 закона об ипотеке и п.5 ст.350 ГК РФ, должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

    Таким образом, новый собственник «незавершенки» фактически должен будет тем самым исполнить основное обязательство перед дольщиком вместо застройщика-банкрота, продавшего ему такую «незавершенку», но только в отношении тех дольщиков, залог которых сохранился после продажи предмета залога в процедурах банкротства застройщика. Я осознанно оставляю здесь формулировку «исполнить основное обязательство», несмотря на то, что залог фактически направлен на удовлетворение требования в деньгах а основное обязательство застройщика перед дольщиком — «передать квартиру», поскольку важную роль отдаю праву дольщика (залогодержателя) оставить предмет залога за собой (п.4 ст.58 закона об ипотеке) при признании несостоявшимися повторных торгов по реализации такого предмета залога, чем и возможно достижение дольщиком своей прямой цели – получить жилье в натуре.

    Термин «залогодатель» к новому собственнику (покупателю) предмета залога применим в силу статьи 19 закона о залоге и статьи 6 закона об ипотеке, согласно которой «залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения». Сохраняя логическое тождество этой правовой нормы, можно утверждать следовательно, что при наличии у кого бы то ни было права залога на определенный предмет залога, собственник этого предмета залога и является «залогодателем».

    Таким образом, отчетливо вырисовывается новый и совсем неожиданный смысловой вывод относительно предмета залога и прав залога у дольщиков не заявлявших свои денежные требования в рамках процедур банкротства должника-застройщика. А именно, что «новый собственник» является залогодателем и вправе исполнить перед залогодержателем основное обязательство.

    Данный вывод подтверждается и соответствующей нормой статьи 20 закона о залоге, которая закрепляет, что переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, из чего следует, что при купле-продаже объекта незавершенного строительством при банкротстве застройщика, предметом такого договора (в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ по аналогии закона) должен быть перевод долга на покупателя по правам требования (исполнения обязательств по ДДУ) дольщиков, которые не заявляли своих требований в рамках дела о банкротстве, а остались в ситуации ожидания достройки дома и передачи им квартир в собственность. Данное условие может иметь место, но лишь цена такого договора купли-продажи (продажи с публичных торгов) должна учитывать соответствующие «обременения» нового собственника «незавершенки» указанными обязательствами перед дольщиками. Некоторым дополнительным подтверждением этого довода служит и нечеткость самой правовой конструкции статьи 38 закона об ипотеке (избегающей полной аналогии со ст.20 закона о залоге), основной упор делающая на некие «обязательства залогодателя по договору ипотеки», которые при определенном ракурсе рассмотрении этой нормы можно принять как «основное обязательство залогодателя», обеспеченное залогом (ипотекой), поскольку договор о залоге (ипотеке) как правило не предполагает какого-либо самостоятельного обязательства залогодателя перед залогодержателем, а лишь носит характер формализации способа обеспечения основного обязательства путем залога (ипотекой) и его закрепления. Поэтому, очевидно существует возможность использовать норму п.2 ст.38 закона об ипотеке, для утверждения, что к новому залогодателю должна переходить и обязанность по исполнению перед залогодержателем (дольщиком) основного обязательства «застройщика–банкрота» по передаче квартиры после достройки новым залогодателем объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

    Аналогию закона с применением норм статьи 20 закона о залоге в отношениях с ипотекой, допускает и пункт 24 активно обсуждаемого сегодня Проекта Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», размещенном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ.

    Конечно, найдутся и противники такого видения ситуации с залогом (ипотекой), которые сославшись лишь формально на абзац 2 пункта 1 статьи 1 закона об ипотеке, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)», будут утверждать что переход основного обязательства по ДДУ обеспеченного ипотекой перед дольщиками на нового собственника (залогодателя) «незавершенки» не обязателен, тем более что к правоотношениям вытекающим из ДДУ применимо лишь законодательство об ипотеке, а не закон о залоге в его чистом виде. Конечно, и в этом утверждении есть некоторая доля формальной (процессуальной) истины, но не абсолютной истины уж точно, поскольку если продавать «объект незавершенного строительства» в процедурах банкротства застройщика без перевода на такого покупателя обязанностей прежнего «застройщика» по передаче построенных квартир дольщикам, то нелогичным и несправедливым будет выглядеть само право залога (ипотеки), сохранившееся и перешедшее на такого покупателя (нового залогодателя), даже на некоторое время (до ликвидации банкрота-застройщика), воспользоваться которым и обратить свое взыскание на которое смогут дольщики в этот промежуток времени, применительно ст.51 закона об ипотеки с учетом разъяснения в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 58. Если законодатель не предполагал, что такое возможно («переход» долга перед залогодержателем бывшего залогодателя к новому залогодателю), то зачем допустил такой «пробел» в правовом регулировании?! А если «пробел» в виде «разрыва по времени» фактически существует, что подтверждено вышеназванным Постановлением Пленума ВАС РФ и он в лучшей степени может защитить права и законные интересы дольщиков, то почему на этом не построить способ защиты и не «взрастить» правовую конструкцию дополнительной нормы, которая бы дублировала изложенное в этом смысле в статье 20 закона о залоге, но уже конкретно в законе об ипотеке или хотя бы в законе о банкротстве (ну или уж совсем применительно для банкротства застройщика), которые являются специальными для данной ситуации и имеют преимущественное (приоритетное) регулирование. В этой части, следовало бы незамедлительно внести соответствующие дополнения (изменения) в законодательство об ипотеке, либо о банкротстве, что в определенной части (применительно дольщиков с действующими ДДУ по закону 214-ФЗ) прекратило бы волну людского негодования и нагнетания ситуации вокруг банкротства застройщиков.

    Единственным, заслуживающим внимания доводом противоположному, следует отнести мнение о том, что перевод долга будет означать абсолютную преемственность обязательства (основного долга, но не санкций и прочего) новым залогодателем, а сумма оценки залогового имущества (предмета залога, ипотеки) может оказаться значительно меньше, и выручка от реализации такового не в полной мере покроет требования залогодержателя и таким образом, новый залогодатель вынужден будет удовлетворять требования кредиторов засчет своего собственного имущества, что «автор такого мнения» считает не совсем справедливым. Я не в полной мере разделяю такую позицию о «справедливости» по отношению к новому «залогодержателю», поскольку статья 20 закона о залоге (в отличии от закона об ипотеке) полностью совпадает с моей позицией и подтверждает правовую справедливость именного моего суждения, а разница между законом о залоге и законом об ипотеке лишь та, что первый регулирует отношения с движимым имуществом в качестве залога, а второй с недвижимым соответственно, что на перечень «обязательств» нового залогодателя перед залогодержателем существенного влияния (разницы) иметь не должно. К тому же, покупатель «незавершенки» как субъект коммерческой деятельности вправе просчитать все свои экономические риски, прежде чем покупать такой объект недвижимости со значительными обременениями залогом.

    Не совсем понятным для целей разумного воплощения выглядело в такой ситуации и предусмотренное статьей 37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ обязательное получение залогодателем, при реализации (отчуждении) предмета залога арбитражным управляющим, согласия залогодержателя (дольщика) на такое отчуждение (реализацию), ведь если дольщик не увидит, что обязательство по достройке дома и передаче ему затем построенной квартиры перед ним сохраняется, то никакого согласия на продажу предмета залога он явно не даст. Следует полагать, именно решение этого вопроса преследовал Высший Арбитражный Суд РФ, указав в абз. 7 пункта 9 своего Постановления Пленума от 23.07.2009 года № 58, что «если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов… при этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется», полностью дезавуировав необходимость (ст.37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ) получения названного согласия. Такое регулирование можно признать оправданным только если предполагать, что такой кредитор (дольщик) не лишится «за своей спиной» при этом ни права залога (ипотеки), ни соответственно основного обязательства, что возможно только при переходе основного обязательства по ДДУ на покупателя «незавершенки» (нового залогодателя).

    Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога (ипотеки) в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога (ипотеки) и подтвержденного (ст.356 ГК РФ) новым залогодателем — собственником заложенного имущества, с переводом основного обязательства перед таким дольщиком на нового собственника (залогодателя) «незавершенки», применительно статьи 20 закона о залоге и п.3 ст.1 закона об ипотеке, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

    Изложенное понимание данного вопроса имеет конечный позитивный эффект правового регулирования и применения, лишь тогда, когда объект незавершенного строительством существует, т.е. когда застройщик всё же построил что-то (нечто), на что могли бы рассчитывать дольщики. В противном случае, рассуждать об ипостасях залога (ипотеки) для дольщика нет смысла, поскольку предмета залога в его эффективном денежном выражении практически не существует и соответственно дольщикам такое право увидится не воплощенным, что имеет место в некоторых случаях при банкротствах застройщиков.

    В качестве законодательной инициативы, ко всему прочему, было бы своевременным и оправданным увидеть такое изменение и дополнение законодательства в сфере долевого строительства, которое четко бы закрепило возникновение права залога у дольщика (участника долевого строительства), независимо от наличия государственной регистрации такового или государственной регистрации ДДУ.

    Именно при таком подходе, дольщики могли бы не создавать «ажиотажа» с решениями судов общей юрисдикции и не «провоцировать» появление на свет неоправданных судебных решений о якобы «правах собственности на квартиры» в объекте незавершенного строительства (которые не вписываются в правовую конструкцию нормы-перечня объектов недвижимости), а можно было бы дольщику просто ждать, когда: либо застройщик в процедуре внешнего управления достроит дом, либо его достроит новый «инвестор-покупатель» приобретший недострой в конкурсном производстве, и после ввода в эксплуатацию передаст дольщику долгожданную квартиру.

    Такое толкование, с учетом предложения, и использование правоприменителем (судами) действующего законодательства в ситуации с банкротством застройщика, при регулировании правоотношений сторон законом № 214-ФЗ, вполне было бы обоснованно и оправданно на сегодня, и позволило бы избежать никому не нужной повсеместной социальной напряженности, возникшей на почве недопонимания правовых процессов и существующих рисков стать «обманутым дольщиком».

    Другие публикации:

    • Заявление в полицию на соседей за порчу имущества Заявление на соседа за порчу имущества Сюда относится порча памятника, городского транспорта, зданий (например, раскрашивание стен). Говоря простым языком, данная статья наказывает за вандализм.С какого возраста предусматривается ответственность? Существуют […]
    • 214 ук рф судебная практика Судебные решения о вандализме по уголовным делам Вандализм на примерах из судебной практики Для понимания статьи 214 Уголовного кодекса конкретные примеры судебных решений о вандализме могут внести большую ясность, чем теоретические выкладки. Приведем […]
    • Неустойка по дду расчет Неустойка по дду расчет Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная […]
    • Договор предоставления компьютерных услуг Договор на оказание компьютерных услуг ДОГОВОР НА КОМПЬЮТЕРНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ г. _____________ “___” _____________ 20 __ г. ________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем “Заказчик”, в лице […]
    • Приказ по инструктажам по охране труда Скачивать документы могут только зарегистрированные пользователи! Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь! Приказ об утверждении Программы первичного инструктажа на рабочем месте (образец) Общество с ограниченной ответственностью "АБВ-плюс" 21 декабря 2012 […]
    • Приказ рк 224 Приказ Министерства конкурентной политики Калужской области от 28 ноября 2016 г. N 88-РК "О внесении изменений в приказ министерства тарифного регулирования Калужской области от 02.11.2015 N 224-РК "Об утверждении производственной программы в сфере […]

    Вам также может понравиться